class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
Упродовж перших трьох кварталів 2025 року обсяг операцій на ринку нерухомості України зафіксував зростання лише на 7%, досягнувши показника у 238 тисяч угод.
Найбільш активними у цьому сегменті залишаються Київ та Київщина, а також Дніпропетровська й Харківська області. Водночас частка іпотечних угод у загальній кількості операцій залишається незначною, коливаючись на рівні 2-3%, згідно з даними Національного банку України.
Цю інформацію викладено у публікації дослідницького центру “Фінансовий пульс”, що спеціалізується на економічних дослідженнях та прогнозуванні.
Згідно зі Звітом про фінансову стабільність від Національного банку України, за період з січня по вересень 2025 року кількість транзакцій на ринку нерухомості зросла на 7% порівняно з аналогічним періодом 2024 року, склавши 238 тисяч угод. Найбільшу кількість угод було зареєстровано у Києві (19,1 тис.) та Київській області (17 тис.), а також у Дніпропетровській (16,8 тис.) та Харківській (14 тис.) областях.
Переважну більшість покупок становлять квартири, на які припадає приблизно дві третини всіх угод. Спостерігається найвищий попит на компактне та відносно недороге житло на вторинному ринку: середня площа придбаної квартири становить 38 кв. м, а будинку — 70 кв. м.
“Вторинний ринок продовжує залишатися рушійною силою ринку, що є цілком зрозумілим в умовах воєнного стану. Люди шукають простіші, доступніші та зрозуміліші варіанти. На первинному ж ринку попит обмежується як безпековими факторами, так і невідповідністю між пропозицією забудовників та очікуваннями покупців щодо ціни та якості”, — пояснює Діляра Мустафаєва, керівник аналітичного відділу “Фінансового пульсу”.
Як зазначено у звіті, активному розвитку ринку житла в цілому перешкоджають високі безпекові ризики та нестабільне енергопостачання, спричинене руйнуванням критичної інфраструктури. Додатковим негативним чинником є збільшення кількості пошкодженого житла: за дев’ять місяців 2025 року внаслідок повітряних атак постраждало вдвічі більше житлових об’єктів, ніж за аналогічний період 2024 року.
На первинному ринку пропозиція житла формується переважно за рахунок завершення будівництва давно розпочатих об’єктів. Це пов’язано з обмеженими фінансовими можливостями забудовників на тлі низького попиту на незавершене будівництво. Запуск нових проєктів активізується переважно у західних регіонах, які вважаються безпечнішими, і саме там спостерігалося найбільше зростання цін під час повномасштабної війни.
За даними ЛУН, станом на лютий 2026 року найвищу середню вартість однокімнатних квартир на вторинному ринку зафіксовано у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку. Натомість найнижчі ціни спостерігаються у Запоріжжі та Миколаєві.
Іпотечне кредитування поки що не відіграє ключової ролі у загальному обсязі ринку купівлі-продажу житла: частка угод з використанням іпотеки у перших двох кварталах 2025 року становила 2%, а в третьому кварталі цей показник зріс до 3%.
“Якщо розглядати ринок загалом, іпотека наразі не є потужним стимулом для продажів. Вона виявляє свою ефективність переважно в сегменті нового житла, де кожна п’ята квартира купується в кредит. Однак така динаміка значною мірою зумовлена програмою “єОселя””, — зауважує Діляра Мустафаєва.
Матеріал також наголошує, що на первинному ринку близько 60% покупок житла здійснюються за допомогою іпотеки, при цьому приблизно 44% угод припадає на придбання готового житла від забудовників. Іпотечне кредитування для житла, що ще знаходиться на стадії будівництва, демонструє повільніше зростання.
За даними НБУ, у 2025 році іпотека найактивніше використовувалася у Київській області, де співвідношення кількості нових іпотечних кредитів до договорів купівлі-продажу становило 8,8%. Далі йдуть Волинська область (5,2%), Івано-Франківська (4,7%), місто Київ (4%) та Рівненська область (3,4%). Основними позичальниками залишаються військовослужбовці та співробітники правоохоронних органів (майже 40% нових іпотек у 2025 році), а частка внутрішньо переміщених осіб (ВПО) становить близько 10%.
Окремо у тексті розглядається доступність придбання житла за допомогою індикатора price-to-income. Станом на 30 листопада 2025 року в Києві цей показник становив 8,6 року (порівняно з 9,8 року станом на 30 листопада 2024 року). Однак, незважаючи на зниження, такий рівень індикатора все ще свідчить про обмежену доступність придбання житла без залучення кредитів: в середньому сім’ї потрібно спрямовувати всі свої доходи протягом понад 8 років.
Для безпечного обслуговування кредиту, як зазначається у статті “Фінансового пульсу”, щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% сімейного доходу. Згідно з розрахунками НБУ, для обслуговування пільгових кредитів за програмою “єОселя” достатньо доходу близько 30 тис. грн на місяць для ставки 3% та близько 42 тис. грн — для ставки 7%. Однак для кредитів за ринковими ставками потрібні значно вищі доходи: зокрема, для обслуговування кредиту під 18% необхідно мати близько 84 тис. грн на місяць, тоді як середня заробітна плата по Україні за грудень 2025 року становила приблизно 31 тис. грн.
“Саме ця різниця між необхідним доходом для отримання “ринкової” іпотеки та реальними доходами більшості домогосподарств обмежує коло потенційних позичальників та стримує розвиток іпотечного ринку. Навіть за умови можливого зниження облікової ставки у 2026 році, доступність ринкової іпотеки, за прогнозами, залишиться на помірному рівні”, — наголошує Діляра Мустафаєва.
У грудні 2025 року уряд затвердив постанову №1637, яка внесла зміни до правил участі у програмі “єОселя”: держава скоротила перелік категорій громадян, які отримують пільгові ставки, а також обмежила асортимент житла, яке можна придбати за пільговими кредитами (з акцентом на відносно доступне житло). Передбачено також винагороду для банків за роботу з позичальниками та подальше передання іпотечного портфеля компанії “Укрфінжитло”. Підтримка інших клієнтів планується через часткову компенсацію відсоткових платежів.
На думку авторів аналітичного матеріалу, звуження умов програми призведе до зменшення вибору житла в рамках “єОселі”. Частина позичальників, які не відповідатимуть оновленим критеріям, звертатиметься до комерційних банків, що потенційно може сприяти розвитку ринкової іпотеки.
“Водночас, через триваючу війну та обмежені фінансові можливості населення, попит у найближчій перспективі залишиться стриманим. Конкурентною перевагою для банків може стати співпраця з забудовниками з метою формування привабливих іпотечних умов”, — підсумовує Діляра Мустафаєва.
Інформаційна довідка:
Громадська організація «Центр економічних досліджень та прогнозування «Фінансовий пульс» була заснована 2 березня 2015 року з метою об’єднання зусиль учасників та експертів фінансового ринку України для його подальшого розвитку та вдосконалення.
Основні напрямки діяльності Центру, що сприяють досягненню його цілей:
- Вдосконалення нормативно-правової бази, що регулює діяльність фінансового ринку, та усунення регуляторних перешкод для його розвитку.
- Підвищення рівня прозорості фінансових установ.
- Розвиток інноваційних ринкових інструментів та механізмів, включаючи впровадження передових міжнародних практик.
- Підвищення загальної фінансової грамотності населення.
- Сприяння реалізації економічних реформ, зокрема через механізми фінансової децентралізації.
- Підтримка розвитку підприємницької діяльності тощо.
Дата: 04.03.2026 Джерело: Фінансовий пульс