class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
Повномасштабна війна не тільки трансформувала критерії вибору нерухомості, але й фактично переформатувала первинний ринок Києва.
Якщо раніше потенційні покупці здебільшого орієнтувалися на престижність місцевості та близькість до центру, то нині визначальними факторами стали зручність транспортного сполучення, автономність будівель, наявність безпечних укриттів та розвинена інфраструктура.
До таких висновків дійшли аналітики компанії «Інтергал-Буд» після дослідження стартів продажів нових житлових комплексів, нових черг у вже існуючих проєктах, структури попиту на первинному ринку столиці, транспортної доступності та тенденцій розвитку київських районів за останні кілька років.
Якщо до 2022 року девелоперська діяльність була більш рівномірно розподілена між центральними та правобережними районами столиці, то після 2022 року нові проєкти частіше запускаються в районах, які поєднують сучасну забудову, хорошу транспортну доступність та налагоджену інфраструктуру. Саме ці чинники зараз визначають географію нового житлового будівництва.
Згідно з даними аналітиків компанії, у 2025 році найбільша частка стартів продажів нових житлових комплексів та нових черг у реалізованих проєктах припала на Дарницький район – 27% від загальної кількості стартів продажів у столиці. Другим став Голосіївський район з 19%, далі йде Оболонський – 13%, Шевченківський – 11%, Святошинський – 9%, ще приблизно 20% стартів припало на решту районів столиці. Така структура пропозиції вказує на те, що девелоперська активність дедалі більше переміщується з центральних районів до місцевостей з потенціалом для комплексного розвитку, відображаючи зміни у пріоритетах покупців.
Якщо до 2022 року покупці порівнювали Лівий та Правий береги, престижність району чи відстань до центру міста, то нині основними критеріями вибору стали практичність та комфорт щоденного життя.
За даними внутрішньої CRM-аналітики «Інтергал-Буд», при виборі квартири покупці насамперед звертають увагу на вартість житла, транспортну доступність (особливо близькість до метро), наявність сховищ, автономних систем енергопостачання будинку, можливість швидко дістатися до роботи навіть під час повітряних тривог, а також наявність сформованої соціальної інфраструктури — шкіл, дитячих садків, медичних закладів та супермаркетів.
Загалом, найбільша концентрація нового житла біля метро наразі спостерігається саме у східних та південно-східних районах столиці. Лідером за концентрацією житла в пішій доступності від метро є Дарницький район, де в радіусі 15 хвилин від станцій розташовано приблизно 70-74 тис. квартир. Друге місце займає Голосіївський район (53-57 тис. квартир), третє — Оболонський (40-42 тис. квартир). До районів із високою концентрацією житла біля метро також належать Шевченківський (45-48 тис. квартир) та Святошинський (33-35 тис. квартир).
Саме ці місцевості на сьогодні концентрують найбільший обсяг нової пропозиції та залишаються найбільш привабливими для покупців, поєднуючи сучасний житловий фонд, наявність метро та налагоджену міську інфраструктуру.
Найбільш помітною зміною останніх років стало посилення позицій Лівого берега. Дарницький район, де зосереджено близько чверті всіх стартів продажів нових проєктів та нових черг житлових комплексів Києва, поєднує найвищу девелоперську активність, найбільшу концентрацію квартир у пішій доступності від метро та один із найбільших сучасних житлових фондів столиці. Разом із Дніпровським районом він формує найбільший кластер нової житлової забудови Києва, що фактично вирівнює конкурентні переваги Лівого та Правого берегів.
Перевагами лівобережних районів залишаються більш доступна вартість житла, значний обсяг нової пропозиції, розвинена соціальна та комерційна інфраструктура, одна з найвищих концентрацій житла поблизу станцій метро, а також ширші можливості придбання квартир за державними програмами.
«Зміна пріоритетів добре простежується і через вартість житла. Попри те, що найдорожчим районом столиці залишається Печерськ із середньою ціною близько 2,6 тис. доларів за квадратний метр, найбільшу девелоперську активність демонструють райони із середнім ціновим сегментом. Зокрема, у Голосіївському районі середня вартість квадратного метра становить близько 1,3 тис. доларів, в Оболонському — 1,2 тис. доларів, у Дарницькому — приблизно 1 тис. доларів. Показово, що найдорожчий район Києва нині вже не є центром нового будівництва, хоча середня вартість житла на Печерську майже у 2,5 раза перевищує показники Дарницького району. Однак саме Дарниця сьогодні концентрує найбільший обсяг нової пропозиції на первинному ринку», — зазначає керівник відділу аналітики компанії «Інтергал-Буд» Дмитро Ізмайлов.
Таким чином, головною конкурентною перевагою на сьогодні є вже не престижність району, а баланс між ціною, транспортною доступністю, сучасною забудовою та якістю повсякденного життя.
Фактично ринок житла Києва став «мікрорайонним»: між собою змагаються вже не райони, а окремі локації, які пропонують найкраще поєднання безпеки, транспортної доступності, сучасної забудови та готової інфраструктури.
На думку аналітиків компанії «Інтергал-Буд», якщо нинішні тенденції збережуться, після завершення війни найбільший потенціал зростання вартості житла матимуть райони, які вже сьогодні поєднують новий житловий фонд, розвинену транспортну інфраструктуру, зелені зони та можливості для комплексного розвитку територій.
«Ми спостерігаємо формування нової карти житлового Києва. Якщо раніше покупець обирав між правим і лівим берегом або між центром і спальними районами, то сьогодні він обирає конкретний мікрорайон. Перемагають локації, які вже зараз можуть запропонувати пішу доступність до метро, автономність, безпечні укриття та налагоджену інфраструктуру. Саме вони визначатимуть розвиток первинного ринку столиці в найближчі роки», — підсумовує керівник відділу аналітики компанії «Інтергал-Буд» Дмитро Ізмайлов.
Дата: 21.07.2026 Джерело: Інтергал-Буд