class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
City One Development вже понад десятиліття планомірно аналізує ринок столичного житла.
Спираючись на власну аналітичну базу, компанія регулярно відстежує вартість новобудов Києва, вивчає динаміку попиту та пропозиції, структуру ринку та споживчу поведінку.
Підсумки 2025 року дозволяють говорити не лише про статистичні дані, але й про глибинні зміни, що відбуваються з первинним ринком житлової нерухомості Києва протягом четвертого року повномасштабної війни.
Загальна картина
2025 рік для первинного ринку житла Києва позначився тихим відновленням без різких коливань. Ринкова активність не відзначалася ажіотажним попитом, проте й не демонструвала застою. Після періоду значної невизначеності покупці почали повертатися на ринок – обережно, вибірково, зосереджуючись на якості, репутації забудовника та реалістичності термінів завершення проєктів.
Середня вартість квадратного метра на первинному ринку наприкінці 2025 року становила $2011, або 84,6 тис. грн. Річне зростання склало 3,3%. Водночас курс долара за цей період зріс лише на 1%, досягнувши 42,07 грн.
Зростання цін відбувалося повільно, але стабільно. Це важливий сигнал для ринку: подорожчання зумовлене реальним попитом та обмеженою пропозицією якісних об’єктів, а не спекулятивними очікуваннями.
Ціноутворення
Динаміка середньої вартості на ринку первинної нерухомості Києва у 2025 році мала такий вигляд:
-
у першому півріччі 2025 року – зниження на 1,2%;
-
у другому півріччі 2025 року – зростання на 4,5%;
-
за весь 2025 рік – зростання на 3,3%.
Ринок пройшов через дві різні фази. На початку року попит залишався стриманим, змушуючи покупців займати вичікувальну позицію, що призвело до незначної корекції цін. Натомість друга половина року відзначилася зміною настроїв: кількість угод зросла, а ціни повернулися до поступового підвищення.
Таким чином, 2025 рік завершився з помірним позитивним результатом. Таке зростання не виглядає агресивним, проте є здоровим для ринку, який перебуває на стадії відновлення. Важливо, що подорожчання відбулося не лише через валютний чинник – ціни в доларовому еквіваленті також незначно зросли.
Статистичні дані та реальність
Однією з ключових особливостей 2025 року стала значна розбіжність між формальною статистикою та реальним станом ринку. Середні показники вартості залишаються “обтяженими” проєктами, які тривалий час перебувають у продажу, але фактично не будуються або законсервовані.
Якщо виключити такі об’єкти з розрахунків, реальна середня вартість “активних” новобудов Києва сягає близько $2140 за кв.м, що приблизно на 6–7% перевищує офіційні статистичні дані.
Такі проєкти створюють ілюзію доступного житла, одночасно системно знижуючи середню ціну на ринку. Аналіз лише актуальних та ліквідних житлових комплексів показує іншу картину – реальна ринкова вартість значно вища.
Для покупця це означає одне: надто низька ціна сьогодні часто вказує на ризик, а не на вигідну інвестицію.
Структурні зміни ринку
Первинний ринок житлової нерухомості Києва за останні роки зазнав суттєвих структурних трансформацій, і 2025 рік лише закріпив цей тренд.
Економ-клас практично зник як масовий сегмент. Якщо у 2014 році він займав майже 50% ринку, то у 2025 році – лише 3% пропозиції. Проєкти, які раніше позиціонувалися як економ, або вже повністю розпродані, або заморожені, або перекласифіковані у комфорт-клас. Покупець більше не готовий задовольнятися мінімальними стандартами – навіть у складних економічних умовах він очікує базового рівня якості, сервісу та комфортного життєвого середовища.
Комфорт-клас став новою стандартною нормою ринку, зайнявши домінуючу позицію з понад 50% пропозиції. Саме тут зосереджений основний попит.
Бізнес-клас зберіг стабільну частку близько 35%, демонструючи високу стійкість навіть у кризові періоди.
Преміум-сегмент залишається нішевим, але ціново стабільним. Його частка становить 8–10% попри скорочення кількості проєктів. Цей сегмент купують не масово, але усвідомлено.
Динаміка цін за класами
Усі сегменти показали зростання, проте без значних перекосів. Найбільш виражену динаміку продемонстрували доступніші варіанти, що логічно за умов обмеженої платоспроможності. Бізнес та преміум-класи зростали повільніше, але саме вони залишаються найбільш стабільними щодо ліквідності.
За підсумками року:
-
економ-клас – $1103/кв.м (+5%);
-
комфорт-клас – $1365/кв.м (+4%);
-
бізнес-клас – $2450/кв.м (+2%);
-
преміум-клас – $4596/кв.м (+4%).
Ціни в іноземній валюті у період з 2022 по 2025 роки коливалися у досить вузькому діапазоні, а у другій половині 2025 року спостерігалося зростання у всіх сегментах. Ринок чітко показав: якість та класність проєкту мають більше значення, ніж агресивна ціна.
Нові проєкти
2025 рік не відзначився масовими запусками, проте кількість нових проєктів є рекордною для столиці, враховуючи воєнні обставини. За даними моніторингу City One Development, з початку року на ринок Києва вийшло 10 нових житлових комплексів.
Перша половина року була представлена переважно великими комплексами комфорт-класу, орієнтованими на масового покупця. Середня стартова вартість становила $1428 за кв.м.
Друга половина року принесла на ринок проєкти бізнес та преміум-класу з вищими стартовими цінами та більш складними концепціями. Середня стартова вартість – $2727 за кв.м.
Це свідчить про поступове повернення забудовників до більш складних форматів та відновлення інвестиційного інтересу до ринку.
Ключові тренди 2025 року
-
2025 рік зафіксував кілька фундаментальних тенденцій:
-
комфорт-клас остаточно став базовим стандартом столичного ринку, економ-клас зникає як окремий сегмент;
-
загальна кількість ЖК на ринку за чотири роки війни скоротилася приблизно на 25%, що призводить до дефіциту якісної пропозиції;
-
забудовники обережно запускають нові проєкти, орієнтуючись на платоспроможний попит та інвесторів;
-
нові проєкти мають вищу вартість порівняно із середніми ринковими показниками;
-
кількість нових ЖК є значною для четвертого року війни, але недостатньою для міста-мільйонника – пропозиція залишатиметься обмеженою, а доступного житла ставатиме менше;
-
якісні проєкти знаходять своїх покупців навіть у складних умовах;
-
конкуренція між забудовниками все більше зосереджується не на ціні, а на продукті.
Прогноз на 2026 рік
За умови збереження поточних макроекономічних та безпекових факторів, 2026 рік має всі передумови для старту з помірного подорожчання та подальшого дефіциту якісної пропозиції. Ринок уже подолав найнижчу точку і поступово переходить у фазу зростання, де ключову роль відіграватимуть надійність забудовника, продумана концепція та довгострокова цінність проєкту.
Дата: 26.12.2025