У 2021 році команда Dreamers вивела на ринок інноваційний продукт – заміську локацію для відпочинку на природі, розроблену за моделлю дохідної нерухомості. Початковий етап реалізації передбачав мінімальний обсяг: чотири модульні будинки в Дудках на Київщині, які були профінансовані чотирма приватними інвесторами. Нині, п’ять років потому, проєкт перетворився на мережу діючих локацій у трьох областях України. Компанія керує портфелем активів із ринковою вартістю понад 20 мільйонів доларів. Засновники Ігор Фарберов та Євген Лавренюк, маючи попередній досвід побудови однієї з найбільших мереж хостелів у Східній Європі (Dream Hostels), а також її успішний продаж європейської частини британській компанії Safestay у 2019 році, підійшли до створення «УЛІС.Інвестиції» не з нуля, а як до нового бізнес-циклу. Цей досвід дозволив сформувати чітке бачення бажаної капіталізації на виході.
Від локації до мережі: підтвердження гіпотези
Ескапізм як світовий тренд, що активно розвивався ще до 2021 року, відображає зростаючу потребу мешканців великих міст у відновленні через тишу, природу та дистанцію від урбаністичного ритму. В Україні цей запит існував, але не мав системного вирішення: заміські будинки часто шукали через соціальні мережі, бронювали напряму, а якість сервісу залежала від індивідуального підходу власника. Відсутність уніфікованого продукту була очевидною.
Ігор Фарберов, співзасновник Dreamers
«Ми не починали з нуля. За плечима був досвід мережевого бізнесу, який можна масштабувати і в який готові інвестувати. На ринку заміського відпочинку такої моделі ще не існувало – і ми вирішили її побудувати».
Далі детально про те, як команда перетворила заміський відпочинок на інвестиційний продукт та які доходи така модель приносить інвесторам.
Євген Лавренюк, співзасновник Dreamers
«Ми побачили можливість перетворити окремі будинки для відпочинку на повноцінний готельний продукт – із професійним управлінням, стандартами сервісу та видатним клієнтським досвідом. А в основі цього продукту зробили те, за що, як ми вірили, люди будуть готові платити дедалі більше, – тишу, приватність і відновлення».
Чотири будинки в Дудках стали MVP (Minimum Viable Product) у класичному розумінні – мінімально життєздатним продуктом з базовим функціоналом.
Ігор Фарберов, співзасновник Dreamers
«Перші четверо інвесторів увійшли в проєкт ще до появи готового продукту – фактично вони інвестували в команду та її бачення, адже саму модель ще належало довести. Але вже у перший рік роботи кількість будинків сягнула 12, середня завантаженість – 90%, а дохідність – 18% річних у доларах».
Наступним етапом стало розширення, що включало появу компактних кебін у сосновому лісі. Так сформувалися дві окремі локації: «УЛІС.Дудки.Котеджі» та «УЛІС.Дудки.Кебіни». Наразі вони об’єднують 74 інвесторські об’єкти (29 котеджів і 45 кебінів), якими володіють 58 інвесторів.
«УЛІС.Дудки.Кебіни».
З осені 2024 року мережа розширилася локацією «УЛІС.Ворохта» в Івано-Франківській області, а з червня 2026 року планується запуск «УЛІС.Віняви» у Львівській області. Компанія анонсує відкриття п’ятої локації вже цієї осені.
«За п’ять років гості забронювали УЛІС понад 50 000 разів, а інвестори сумарно отримали понад 2 825 000 доларів дивідендів», – заявляють засновники проєкту.
Ринок, який ще не має назви
Початкова ідея, що базувалася на інтуїції, виявилася влучанням у глобальний тренд. Втома, як наслідок прискореного життєвого ритму, стала значним викликом сучасного світу, стимулюючи людей бути готовими платити більше за можливість зупинитися. На глобальному рівні сформувався окремий ринок відновлення. З 2013 року ринок оздоровчих послуг подвоївся, а в період з 2023 по 2024 рік зріс на 7,9%, досягнувши показника у 6,8 трильйона доларів. Це перевищує обсяги світових ринків ІТ (5,27 трлн доларів) та зеленої економіки (5,1 трлн доларів).
Територія «УЛІС.Віняви» у Львівській області.
Проєкт УЛІС розташований на перетині двох найдинамічніших сегментів цього ринку: рекреаційної нерухомості, призначеної для відпочинку, та попиту на ментальне відновлення. В Україні цей сегмент має додатковий, трагічний драйвер: за оцінками Міністерства охорони здоров’я та Всесвітньої організації охорони здоров’я, майже 15 мільйонів людей потребують психологічної підтримки, і ця потреба не зникне навіть після завершення війни.
УЛІС задовольняє цей попит не тільки шляхом розширення мережі локацій, але й через глибину їхньої пропозиції. Найбільша локація мережі, «УЛІС.Ворохта» в Карпатах, реалізується саме за такою моделлю: до 36 котеджів додаються готель на 33 номери з рестораном та спа-комплекс із басейном. Масштаб проєкту залучив інвестиційну групу ICU, яка частково фінансує будівництво готелю. Як зазначають засновники УЛІС, інституційний капітал такого рівня, особливо під час війни, заходить у проєкт лише тоді, коли бачить у ньому актив із міжнародним потенціалом – курорт, здатний приймати гостей як з України, так і з-за кордону.
«УЛІС.Ворохта» в Карпатах.
Вибір локації для такого курорту був невипадковим. Близько 80 років тому Ворохта вважалася найдорожчим гірськолижним курортом Карпат, який часто порівнювали зі швейцарськими Альпами. Сьогодні це село, розташоване за 30 км від Буковелю, збирає у 18 разів менший туристичний збір, незважаючи на значний природний потенціал. Запуск курорту має на меті відродити економічний потенціал регіону, надаючи сталий бізнес, робочі місця та приваблюючи гостей, що сприятиме самодостатності регіону.
Ігор Фарберов, співзасновник Dreamers
«Це не разова благодійність, а вбудований у модель ефект. За нашими оцінками, кожна локація за 10 років залишає в громаді приблизно 100 млн грн зарплат, податків і прямих інвестицій, а 10% прибутку локації спрямовується у фонд розвитку громади. Загалом мережа вже принесла українським громадам понад 50 млн грн».
Чому ця модель вигідна інвесторам
Інвестор, вкладаючи кошти в УЛІС, купує не просто нерухомість, а готовий бізнес, який функціонує без його особистої участі. На відміну від класичної моделі, де власник об’єкта самостійно займається операційною діяльністю (пошук клієнтів, управління персоналом, контроль завантаженості), УЛІС бере ці функції на себе. Інвестор отримує у власність будинок і земельну ділянку, тоді як сервіс, маркетинг, забезпечення завантаженості та нарахування доходу залишаються за командою управління.
Територія «УЛІС.Ворохта» в Карпатах.
«Середня дохідність мережі за 2025 рік становила 10,9% річних у доларах – рівень, який для активу, забезпеченого реальною нерухомістю, складно знайти на традиційному ринку, – зазначає Ігор Фарберов. – Тому інвестиції – це інструмент збереження капіталу: дохід тримається не на спекуляції, а на реальному потоці гостей, які бронюють будинки».
Замість підсумку
За п’ять років УЛІС еволюціонував від чотирьох окремих будинків до розгалуженої мережі, яка приваблює інституційний капітал. Український приватний інвестор поступово змінює свої уявлення про надійні вкладення: замість нерухомості, що потребує активної участі власника, він обирає актив, здатний генерувати стабільний дохід. Замість експериментальних форматів – готові бізнес-моделі під професійним управлінням. УЛІС пропонує рішення, де капітал зберігається та примножується в контексті розвитку галузі, яка одночасно сприяє відновленню людей.