Заробити на оренді нерухомості, здавалося б, просто: збирайте більше орендної плати, ніж витрачаєте на утримання майна. Однак на практиці цифри можуть бути набагато складнішими. Інвесторам потрібно знайти нерухомість за правильну ціну, оформити фінансування, врахувати поточні витрати та забезпечити її заселеність.
Видання Business Insider поспілкувалося з інвесторами в нерухомість по всій країні щодо правил, яких вони дотримуються, аби знаходити та підтримувати орендовані об’єкти, що приносять прибуток. Ось чотири з них, які вони щиро рекомендують.
Правило 1% для швидкої оцінки
Тед Гарбер має конкретні цілі щодо прибутку та рентабельності для кожного об’єкта, який він купує. “Кожна орендна одиниця повинна одразу приносити грошовий потік і, в середньому, покривати початкові інвестиції протягом трьох-шести років”, — говорить інвестор з Флориди.
Одним з інструментів, який він використовує для швидкої оцінки потенційної угоди, є “правило 1%”. Воно передбачає, що щомісячна орендна плата за нерухомість повинна становити щонайменше 1% від її купівельної ціни. Наприклад, нерухомість вартістю 120 000 доларів ідеально мала б здаватися за 1 200 доларів на місяць.
Гарбер віддає перевагу ще більшому запасу. Наприклад, за квартиру вартістю 120 000 доларів він волів би отримувати близько 1 500 доларів на місяць, щоб мати резерв на покриття витрат.
Бреннон Поттс використовує те саме правило інакше, оскільки він будує свої орендні об’єкти, а не купує вже готові. Він починає з очікуваної орендної плати, а потім працює у зворотному напрямку, щоб визначити, скільки він може витратити на будівництво.
“Я знаю свою орендну плату і можу прорахувати все назад за допомогою правила 1%”, — сказав він. “Якщо я знаю, що орендна плата становитиме 2 100 доларів, чи можу я збудувати це за 210 000 доларів або менше?”
Він застосовує ту ж логіку до багатоквартирних будинків. Якщо триплекс може здаватися за 1 750 доларів за квартиру, загальна щомісячна орендна плата становитиме 5 250 доларів, що дає йому цільову вартість будівництва приблизно 525 000 доларів.
Зробіть так, щоб земля приносила більше доходу
Поттс володіє як окремими будинками, так і багатоквартирними будинками у Форт-Верт, штат Техас, і розробив ще одне правило: “Чим більше квартир на землі, тим більше грошей вона приносить”.
Це може означати купівлю багатоквартирного будинку замість окремого будинку або пошук інших способів отримання доходу з тієї ж ділянки. Під час одного проєкту Поттс сподівався збудувати чотириплекс, але місцеві норми дозволили йому лише триплекс. У нього залишилося вільне місце на ділянці, тому він додав чотири складські приміщення для своїх орендарів.
“Я зрештою збудував ці чотири складські приміщення менш ніж за 20 000 доларів, і я здаю їх за 55 доларів за одиницю складського приміщення розміром 10 на 10 футів”, — сказав він. Це приносить додаткові 220 доларів на місяць з тієї ж нерухомості.
Його ширша порада: “Будьте креативними”.
Розгляньте варіант оренди по кімнатах
Інший спосіб збільшення доходу від нерухомості — здавати окремі спальні, а не весь будинок одній родині.
Пітер Кіан-Рівера, який володіє окремими будинками в районі Сіетла, узагальнює свою стратегію так: “Купи найбільший будинок, який можеш, і заповни всі кімнати орендарями, які платять”.
Він переобладнав або додав спальні, щоб збільшити орендну плату, яку його нерухомість може приносити, і зазначив, що прагне до позитивного грошового потоку щонайменше 1 000 доларів на місяць.
Оренда по кімнатах також може зменшити ризик незайнятості, розкладаючи його між кількома орендарями, сказав він: “Ви диверсифікуєте свій грошовий потік, маючи чотирьох орендарів під одним дахом замість одного”.
Джефф Вайт і Сулейка Боланьос, пара, яка інвестує в Денвері, використовують схожу стратегію.
“Більше спалень означає більше грошового потоку”, — сказав Вайт. Оцінюючи нерухомість, вони шукають можливості додати спальні без значних структурних робіт. Наприклад, перетворення будинку з п’ятьма спальнями на сім могло б додати від 1 600 до 2 000 доларів на місяць у валовій орендній платі, сказав Вайт.
Компроміс полягає в більшому управлінні. Кілька непов’язаних орендарів під одним дахом можуть створювати проблеми сумісності, тому Вайт і Боланьос іноді починають з коротших термінів оренди, перш ніж пропонувати довші продовження.
Шукайте за межами традиційних довгострокових договорів оренди
Деякі інвестори також знайшли золоту середину між традиційною довгостроковою орендою та добовою орендою для відпочинку.
Середньострокова оренда — це, як правило, мебльована нерухомість, здана в оренду на термін понад 30 днів, але менш ніж на рік. Вона може бути привабливою для професіоналів, які подорожують, людей, які переїжджають, або орендарів, яким потрібне тимчасове житло.
Ця стратегія може приносити більший дохід, ніж традиційний річний договір оренди, уникаючи при цьому частини обігу та управління, необхідних для короткострокової оренди.
Інвестор у нерухомість з Колорадо Зеона Макінтайр описує середньострокову оренду як “золоту середину” між двома стратегіями: потенційно вищий дохід, ніж від довгострокової оренди, без постійних бронювань, пов’язаних з нерухомістю в стилі Airbnb.
Ширший урок полягає в тому, що грошовий потік не залежить від однієї формули. Інвестори можуть покращити показники, купуючи за правильною ціною, збільшуючи дохід, який приносить нерухомість, або вибираючи стратегію оренди, яка краще відповідає їхньому ринку.