-
Тетяна Єрмоленко
Журналістка
Як ритейл змінює ринок комерційної нерухомості?
Ринок комерційної нерухомості України зазнає глибокої трансформації, і основну роль у цих перетвореннях відіграє ритейл. Цей сегмент останніми роками став одним з ключових факторів розвитку міської інфраструктури. Військові обставини, докорінна зміна купівельних навичок та значні демографічні зміни змусили забудовників переглянути усталені погляди на формування торгових площ.
Сьогодні комерційна нерухомість розвивається у тісному партнерстві з ритейлом, який визначає не тільки формати та розташування нових об’єктів, а й їх функціональне наповнення. Редакція Delo.ua проаналізувала поточні тенденції ринку та з’ясувала, як торгівля змінює вигляд української комерційної забудови.
Ритейл як цілісна екосистема
Сучасний ритейл це значно ширше поняття, ніж просто продаж товарів через прилавок. Це комплексна багатошарова система, яка гармонійно об’єднує логістичні шляхи, унікальний клієнтський досвід і витончений маркетинг.
У непростих умовах війни український ритейл продемонстрував дивовижну адаптивність та гнучкість. Бренди активно зменшують торгові площі, відмовляючись від великих флагманських магазинів на користь компактних форматів “біля дому”.
Трансформація форматів: від мегамолів до місцевих хабів
За інформацією великої галузевої конференції RAU Expo 2025, внутрішня міграція населення до відносно безпечних регіонів України суттєво змінила географію попиту на комерційну нерухомість. Традиційна столична зосередженість поступається місцем регіональному розвитку.
Замість величезних торгово-розважальних центрів площею понад 50 тисяч квадратних метрів, девелопери масово створюють принципово нові типи.
- Ритейл-парки – одноповерхові торгові комплекси площею 10-20 тисяч м² з персональними паркінгами та зручним автомобільним доступом.
- Районні торгові центри – компактні об’єкти площею 5-10 тисяч м², розташовані в межах житлових масивів.
- Neighbourhood centers — невеликі торгові вузли, призначені для задоволення щоденних потреб мешканців найближчих будинків.
Ідея цих форматів проста та ефективна: задовольнити основні потреби жителів у межах 15-хвилинної транспортної або пішохідної досяжності.
Столичні реалії: комерційна нерухомість Київ у новій моделі
Незважаючи на певне зменшення загальної ділової активності через воєнний стан, комерційна нерухомість Києва проявляє стійкий та значний попит з боку якісного бізнесу. Компанії шукають комплексні рішення, які відповідають сучасним умовам.
Основними критеріями вибору комерційних приміщень у столиці стали безпека місця розташування, автономне енергопостачання, зручне сполучення з метро, а також близькість до житлових районів.
Разом з тим столичні девелопери активно експериментують з комбінованими форматами, поєднуючи торгові площі з офісними та сервісними зонами. Комерційна нерухомість – це вже не просто торгові об’єкти, а багатогранні простори. Вони можуть бути представлені як торгові зони, офісні приміщення, сервісні центри.
Такі простори дозволяють власникам оперативно адаптуватися до швидких змін у поведінці покупців та розподілити джерела прибутку, зменшуючи інвестиційні ризики.
У якому напрямку рухається ринок
За висновками провідних галузевих експертів Retail & Development Advisor, структура нового комерційного будівництва в Україні зазнала кардинальних змін. У 2025 році частка ритейл-парків у портфелі нових девелоперських проєктів досягла 40% проти 10% роком раніше. Швидке збільшення популярності ритейл-парків пояснюється простими економічними факторами.
- Менші інвестиції: вартість будівництва у 2-3 рази нижча порівняно з традиційними ТРЦ.
- Швидші терміни окупності: типовий період повернення інвестицій становить 5-7 років проти 10-15 років у великих моллах.
- Нижчі операційні ризики: менша залежність від ключових орендарів та економічних коливань.
- Швидше зведення: від проєкту до відкриття проходить 12-18 місяців.
При цьому великі торгово-розважальні центри не зникають з ринкового ландшафту і залишаються актуальними у великих містах з населенням понад 500 тисяч осіб. Такі об’єкти приваблюють стабільний потік відвідувачів, які розглядають відвідування ТРЦ як спосіб проведення дозвілля, а не тільки як шопінг.
Нова економічна картина країни
Український ритейл став рушієм модернізації всього сектору комерційної забудови, змушуючи забудовників думати по-новому та діяти оперативніше. Для учасників ринку це одночасно виклик і унікальна можливість: компанії, які зможуть запропонувати адаптивні рішення, орієнтацію на конкретні місцеві потреби та функціональну різноманітність.
В результаті цих перетворень комерційна нерухомість поступово перетворюється з простої торгової інфраструктури на інтегрований міський простір.