Вибір здавати чи продавати житло — це питання незалежності.

Чи вигідніше здавати житло в оренду чи продавати його?Наближається 24 серпня — День НезалежностіУкраїни. З нагоди цієї визначної дати ми підготували серію публікацій про те, що незалежність — це не лише про державу, але й про право кожної людини самостійно визначати свій шлях та ухвалювати важливі життєві рішення. Для українців і українок сьогодні такі вибори мають особливу вагу, адже війна змушує по-новому оцінювати безпеку, майбутнє та власні фінансові можливості.Одним з таких рішень може бути доля нерухомості. Але це не єдина тема нашої серії публікацій до Дня Незалежності. Зокрема, ми також підготували матеріали про те, що обрати: електрокар чи авто з бензиновим двигуном, а також чи варто робити заощадження у фіатних валютах чи криптовалюті?Отже, нерухомість залишається одним з небагатьох активів, довкола якого суперечки не вщухають десятиліттями. Одні власники переконані, що житло краще реалізувати, а отримані кошти інвестувати у щось нове. Інші ж вважають, що нерухомість повинна «працювати» роками, приносячи стабільний прибуток.

Як краще вчинити з нерухомістю: продати чи здавати?Однак якщо відкинути емоції та розглядати нерухомість виключно як фінансовий інструмент, відповідь стає менш очевидною. Реалізація надає можливість отримати всю суму одразу, але позбавляє майбутніх надходжень. Оренда ж створює постійний грошовий потік, але передбачає витрати, простої та певні ризики.Ключове питання не «що краще», а «що принесе більше прибутку». Відповідь залежить від конкретних цифр, тому Finance.ua спробував проаналізувати та визначити, що ж насправді вигідніше — здавати житло в оренду чи продавати його. За основу дослідження ми взяли нерухомість у Києві.До речі, на Finance.ua є можливість застрахувати житло від наслідків воєнних дій. Замовте страхування житла онлайн.

Продаж та оренда: актуальні ціни

У столиці, за данимиЛУН, середня вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку становить близько 70 тис. доларів, двокімнатної — 108 тис. доларів, трикімнатної — близько 155 тис. доларів.Водночас середня орендна ставка, згідно з даними ЛУН, сягає 18 тис. грн для однокімнатних квартир, 28 тис. грн — для двокімнатних та 45 тис. грн — для трикімнатних.Саме ці показники дозволяють порівняти дві моделі та зрозуміти, яка з них на сьогодні виглядає фінансово привабливішою.

Продаж житла: негайне отримання коштів

Продаж нерухомості має явну перевагу — власник миттєво отримує доступ до всього капіталу. Тобто, якщо однокімнатна квартира коштує 70 тис. доларів, саме таку суму можна отримати після завершення угоди.Перевага такого сценарію полягає у швидкому вивільненні коштів. Їх можна спрямувати на придбання іншої нерухомості, започаткування бізнесу, купівлю валютних активів або просто використати на власні потреби.Проте реалізація має і свій фінансовий недолік. Після завершення угоди власник житла перестає бути його володільцем. Він більше не отримує орендний дохід, а також не заробляє на потенційному зростанні вартості житла.

Чому квартири в Києві продовжують дорожчати

В одному з наших матеріалів ми розповідали про причини зростання цін на житло в Києві. Серед основних чинників — дефіцит готового житла, подорожчання будівельних матеріалів, збільшення витрат на робочу силу та стабільний попит.

Житло в столиці України продовжує дорожчатиРинок поступово відновлюється, а новобудови продовжують дорожчати. Це означає, що продаж квартири сьогодні фактично означає вихід з активу, який потенційно може коштувати дорожче за кілька років.До речі, якщо вам бракує коштів на оренду житла, то отримати кілька тисяч гривень за 10-20 хвилин на свою карту цілком реально. Для цього достатньо скористатися сервісом Finance.ua.

Здавати квартиру в оренду: скільки реально можна заробити

На відміну від продажу, оренда не принесе власнику всю суму одразу, проте дозволить перетворити квартиру на джерело регулярного доходу.За вже згаданими даними ЛУН, у середньому однокімнатна квартира у Києві приносить 18 тис. грн на місяць, тобто 216 тис. грн за рік. Для двокімнатної квартири середня орендна ставка становить 28 тис. грн, що дає 336 тис. грн на рік. Трикімнатна квартира з середньою ставкою 45 тис. грн приносить 540 тис. грн щорічно.

На перший погляд, ці суми виглядають привабливо. Однак валовий дохід ще не означає чистий прибуток.Власнику необхідно враховувати простої між орендарями, поточні ремонти, заміну обладнання, податки та інші витрати. Саме тому реальна прибутковість майже завжди виявляється нижчою за очікувану.

Коли оренда виявляється вигіднішою за продаж

Експертка з нерухомості Ірина Луханіна в ексклюзивному коментарі для Finance.ua зазначила, що багато власників помилково вважають, що оренда приносить недостатньо коштів.«За роки роботи на ринку я неодноразово бачила, як власники ухвалюють рішення про продаж лише тому, що були переконані: оренда приносить занадто мало. Але коли ми разом починали рахувати цифри, результат часто виявлявся зовсім іншим», — говорить експертка.Вона наводить приклад квартири в історичному центрі Києва, ринкова вартість якої становить близько 128 тис. доларів. У нинішньому стані таке житло може здаватися під офіс приблизно за 1 тис. доларів на місяць. Таким чином, власник отримує близько 12 тис. доларів валового доходу на рік.«Це відповідає дохідності на рівні близько 9,4% річних. Якщо врахувати можливі простої між орендарями, дрібні ремонти, обслуговування та інші супутні витрати, реальна дохідність може перебувати в межах 7,5-8,5% річних. Для якісного об’єкта в центральній частині міста це доволі добрий показник», — пояснює Луханіна.

Ремонт для підвищення орендного потенціалу

Одне з найважливіших питань для власників житла — чи варто вкладати кошти в ремонт перед продажем, або ж краще оновити квартиру й підвищити її орендний потенціал.На перший погляд, здається, що якісний ремонт автоматично збільшує ринкову вартість квартири та дозволяє заробити більше. Проте практика показує, що математика працює не завжди так, як очікують власники.Візьмемо ту ж саму квартиру в історичному центрі Києва, поточна ринкова вартість якої становить близько 128 тис. доларів, а орендна ставка без додаткових вкладень може досягати 1 тис. доларів на місяць.Якщо власник вирішує оновити житло, замінити вікна, сантехніку, електрику, столярку та оздоблення, інвестиції можуть становити від 25 до 35 тис. доларів. Для розрахунків експертка Ірина Луханіна пропонує взяти середній показник — 30 тис. доларів.

Ремонт житла сприяє підвищенню прибутковості об’єктаПісля ремонту квартира переходить у вищий сегмент ринку, а орендна ставка може зрости до 1300-1500 доларів на місяць. Якщо взяти середній показник у 1400 доларів, річний дохід власника становитиме 16,8 тис. доларів.З урахуванням того, що загальна сума вкладень після ремонту досягає приблизно 158 тис. доларів, прибутковість підвищується до 10-11% річних, а термін окупності скорочується менш ніж на півтора року.Фактично, додаткові 30 тис. доларів інвестицій дозволяють збільшити щорічний дохід майже на 4,8 тис. доларів. Тобто, ремонт сприяє підвищенню прибутковості об’єкта.

Що дає ремонт, якщо квартиру планують продавати

Зовсім інша картина виникає, якщо власник планує не здавати квартиру, а продати її після оновлення.За словами Ірини Луханіної, після ремонту вартість квартири може зрости до 165-180 тис. доларів, залежно від ринку та якості виконаних робіт.Якщо брати консервативний сценарій, коли квартира продається за 170 тис. доларів, то після вкладення додаткових 30 тис. доларів фактичний прибуток від перепродажу становитиме лише близько 12 тис. доларів до вирахування податків та супутніх витрат.«Саме тут багато власників стикаються з найбільшим розчаруванням. Вони вкладають значні кошти в оновлення квартири, очікуючи пропорційного зростання її вартості, тоді як покупець нерідко готовий платити насамперед за локацію, будинок і ліквідність об’єкта», — пояснює експертка.За її словами, ремонт далеко не завжди створює ту додану вартість, на яку розраховують продавці.Фактично, вкладені 30 тис. доларів приносять лише близько 12 тис. доларів додаткового прибутку, тоді як у випадку з орендою ці ж інвестиції підвищують щорічний дохід і продовжують працювати протягом багатьох років.Ірина Луханіна зазначає, що саме через таку математику частина інвесторів відходить від класичної схеми швидкого перепродажу.«На практиці ремонт далеко не завжди створює ту додану вартість, на яку розраховує власник. У цьому прикладі оновлення суттєво покращує орендний потенціал квартири, але не формує настільки великого прибутку від перепродажу, як багато хто очікує», — говорить вона.Саме тому дедалі більше власників роблять ставку на довгострокове володіння нерухомістю та регулярний орендний дохід.

Що вигідніше за 5-10 років

Якщо власник продає квартиру за 128 тис. доларів, він отримує всю суму одразу, але втрачає майбутній дохід. Якщо ж квартира здається в оренду за 1 тис. доларів щомісяця, то за десять років валовий дохід становитиме близько 120 тис. доларів. Водночас сам об’єкт залишиться у власності та потенційно може подорожчати.Саме тому в довгостроковій перспективі оренда часто дозволяє заробити більше, ніж одноразовий продаж. Водночас остаточна відповідь залежить від якості конкретного активу.«У більшості випадків рішення стає очевидним після простого фінансового розрахунку. Варто окремо порахувати дохід від оренди, потенційну вартість продажу після ремонту, витрати на оновлення об’єкта та можливі терміни реалізації. Дуже часто саме такий аналіз показує, що найбільшу цінність створює не сам ремонт, а якісна локація та здатність нерухомості стабільно генерувати дохід», — наголосила Ірина Луханіна.

Що найбільше турбує власників

• Окупність: де гроші повертаються швидше

У випадку продажу власник отримує прибуток одразу після укладання угоди. Оренда передбачає довший горизонт. Якщо дохідність становить 8-10% річних, то умовна окупність об’єкта займає близько 10-12 років. Проте після цього квартира продовжує генерувати дохід.Саме тому оренда більше підходить власникам, які мислять довгостроково, а продаж — тим, кому потрібна ліквідність вже зараз.

• Ризики: де їх більше

Продаж має одну важливу перевагу — після завершення угоди власник більше не несе відповідальності за об’єкт. У випадку оренди ризиків більше. Йдеться про можливі простої між орендарями, поточні ремонти, знос техніки, зміну ринкової кон’юнктури та непередбачені витрати. Саме тому, як зазначає Ірина Луханіна, важливо оцінювати не лише потенційний дохід, а й супутні витрати.

У нерухомості важливо враховувати не тільки потенційний дохід, але й супутні витрати

• Ліквідність: що простіше монетизувати

Найбільш ліквіднимизалишаються квартири з хорошою локацією, сучасним технічним станом та прозорою юридичною історією.«Саме такі квартири залишаються затребуваними як серед покупців, так і серед орендарів, незалежно від поточної ситуації на ринку», — говорить експертка.Фактично, ліквідний об’єкт залишає власнику простір для маневру. Його можна продати або здавати в оренду, залежно від обставин на ринку.

Порахуємо

• Однокімнатна квартира

Середня вартістьоднокімнатної квартири у Києві становитьблизько 70 тис. доларів, а середня оренднаставка — 18 тис. грн на місяць. Якщовласник продає квартиру, він одразуотримує 70 тис. доларів.Якщо ж житло здається в оренду, річний дохід становить приблизно 216 тис. грн. За поточним курсом це близько 4,8 тис. доларів на рік. За десять років валовий дохід від оренди становитиме близько 48 тис. доларів.Водночас сама квартира залишиться у власності. Навіть якщо припустити, що її вартість не зростатиме, власник матиме актив вартістю 70 тис. доларів плюс отриманий орендний дохід. Сукупна вартість активу та доходів становитиме близько 118 тис. доларів.

• Двокімнатна квартира

Середня вартістьдвокімнатної квартири в Києві становитьблизько 108 тис. доларів. Середня оренднаставка — 28 тис. грн на місяць. Продажпринесе власнику 108 тис. доларів одразу.У випадку орендирічний дохід становитиме приблизно 336тис. грн, або близько 7,4 тис. доларів. Задесять років валовий дохід перевищить 74 тис. доларів.Разом із цим власникзбереже квартиру, яка за нинішніх цінкоштує близько 108 тис. доларів. У результатізагальна вартість активу та оренднихнадходжень наблизиться до 182тис. доларів.

• Трикімнатна квартира

Середня цінатрикімнатної квартири в столиці становитьблизько 155 тис. доларів. Середня оренднаставка — 45 тис. грн на місяць. Продаждозволяє одразу отримати 155 тис. доларів.Оренда приноситьприблизно 540 тис. грн на рік, або близько11,3 тис. доларів. За десять років валовийдохід сягне приблизно 113 тис. доларів.Якщо припустити, щовартість житла залишиться на нинішньомурівні, сукупна цінність активу таотриманого доходу перевищить 268тис. доларів.

Довідка Finance.uaТа є важлива деталь! Усі розрахунки не враховують витрат на ремонти, простоїв між орендарями, податків та інших супутніх витрат. Водночас вони не враховують і потенційного зростання вартості самого житла. Саме тому реальна прибутковість буде нижчою, але й кінцева вартість активу може виявитися вищою.Рішення про продаж часто виявляється помилковим саме через небажання власників робити детальні розрахунки. Тому головне питання полягає не в тому, чи вигідна нерухомість сама по собі. Питання в іншому: чи потрібні власнику всі гроші прямо зараз. Якщо відповідь позитивна, продаж виглядає логічним рішенням. Якщо ж метою є довгострокове накопичення капіталу та стабільний грошовий потік, то для ліквідних квартир у Києві оренда в більшості випадків дозволяє заробити більше.

Висновки

Фінансові розрахункипоказують, що:

• продаж дає максимальну вигоду в моменті, але припиняє подальше зростання капіталу;
• оренда формує нижчий, але стабільний дохід протягом багатьох років;
• ремонт рідко збільшує прибуток від перепродажу суттєво, але часто підсилює орендну модель;
• ліквідність об’єкта визначає гнучкість стратегії більше, ніж сам формат монетизації.

Саме тому нерухомість у Києві найчастіше працює не як «актив для швидкого заробітку», а як довгостроковий фінансовий інструмент.Остаточний вибір визначається не ринком, а фінансовою моделлю власника: горизонтом планування, доступом до альтернативних інвестицій і готовністю управляти активом. У більшості випадків відповідь зводиться до простої формули: продаж — це про сьогодні, оренда — це про десятиліття. Важливо, що така формула працює не лише в ситуації зі столицею.

Марина АзізоваЖурналістЗа матеріалами: Finance.ua# Нерухомість# Оренда нерухомості# Ринок нерухомості# Договір купівлі/продажуМісце для вашої реклами

Джерело