Дарницький районний суд Києва 14 вересня частково задовольнив позов киянки до ПрАТ “Холдингова компанія “Київміськбуд” та АТ “КристалБанк”, стягнувши з забудовника на її користь понад 2,7 мільйона гривень за квартиру, яку так і не збудували. Жінка кілька років не могла повернути кошти, сплачені за попереднім договором купівлі-продажу, хоча банк офіційно розірвав угоду ще у 2022 році.
Як зʼясувалося з рішення, оприлюдненого в Єдиному державному реєстрі судових рішень, 8 вересня 2021 року позивачка уклала з ПрАТ “ХК “Київміськбуд” та АТ “КристалБанк” трьохсторонній попередній договір купівлі-продажу трикімнатної квартири площею 75 кв.м на третьому поверсі одного з будинків, які зводились у Києві. Того ж дня жінка оформила з банком договір про іпотечний кредит на 996 000 гривень для часткової оплати житла.
На виконання договору позивачка перерахувала забудовнику 1 993 320 гривень, з яких 996 000 гривень були кредитними коштами, а 997 320 гривень – її власними заощадженнями. За умовами договору сторони мали укласти основний договір купівлі-продажу протягом 90 банківських днів з дня реєстрації за забудовником права власності на квартиру. Однак будівництво неодноразово затримувалося, а після початку повномасштабної війни фактично зупинилося – на момент звернення до суду будинок так і не ввели в експлуатацію.
Через погіршення матеріального становища під час воєнного стану жінка не змогла вчасно обслуговувати кредит, і 23 вересня 2022 року АТ “КристалБанк” повідомив її про розірвання попереднього договору в односторонньому порядку. За умовами договору, у разі такого розірвання забудовник мав повернути покупцю фактично сплачені кошти, утримавши 7% як штраф за невиконання покупцем зобов’язань. Однак Київміськбуд гроші так і не повернув.
“Тобто позивачка на момент припинення попереднього договору купівлі-продажу квартири не мала невиконаного грошового зобов’язання перед майбутнім продавцем ПрАТ “ХК “Київміськбуд”, що виключає його право на отримання від позивачки штрафу”, – зазначив суд у рішенні.
Позивачка вимагала визнати недійсним пункт договору про 7% штраф, а також стягнути з забудовника кошти за такими вимогами:
- 1 993 320 грн – фактично сплачені за договором кошти;
- 173 336,92 грн – 3% річних за прострочення;
- 597 122,39 грн – інфляційні втрати;
- 1 993 320 грн – неустойка за Законом “Про захист прав споживачів”;
- 199 332 грн – компенсація моральної шкоди.
Представники Київміськбуду заперечували проти позову повністю, наполягаючи, що обов’язок повернути передоплату не є грошовим зобов’язанням у розумінні Цивільного кодексу, а підставою розірвання договору стало невиконання самою позивачкою кредитних зобов’язань, а не порушення з боку забудовника. АТ “КристалБанк” визнало позов частково, погодившись, що з Київміськбуду підлягає стягненню 1 853 787,60 гривні сплаченого авансу.
Суд визнав штраф незаконним і стягнув майже 2,8 млн гривень
Суд визнав недійсним пункт 4.3 попереднього договору щодо права забудовника утримувати 7% штрафу, оскільки на момент розірвання угоди позивачка повністю виконала своє грошове зобов’язання – сплатила повну вартість квартири. Невиконання нею умов кредитного договору з банком, наголосив суд, не є підставою для стягнення штрафу саме на користь забудовника.
Суд задовольнив вимогу про стягнення 3% річних та інфляційних втрат частково – за період з 13 жовтня 2022 року по 30 серпня 2025 року, оскільки кошти мали бути повернуті ще до 12 жовтня 2022 року. У вимозі про неустойку за Законом “Про захист прав споживачів” відмовлено: суд пояснив, що попередній договір купівлі-продажу квартири не є договором про виконання робіт чи надання послуг, а пеня за цим законом стосується лише виконавців робіт і надавачів послуг, а не продавців товарів.
Щодо моральної шкоди суд відхилив доводи позивачки про тривалу невизначеність через незавершене будівництво та тиск банку через кредит, оскільки договір не містив конкретних строків будівництва, а спосіб оплати кредитом жінка обрала сама. Водночас суд визнав, що саме неповернення забудовником коштів позбавило жінку можливості користуватися власним майном, і присудив компенсацію моральної шкоди у розмірі 20 000 гривень – удвічі менше заявленої суми.
За підсумками розгляду суд ухвалив рішення:
- визнати недійсним пункт 4.3 попереднього договору в частині 7% штрафу;
- стягнути з ПрАТ “ХК “Київміськбуд” на користь позивачки 996 000 гривень кредитних коштів – з перерахуванням на її рахунок в АТ “КристалБанк”;
- стягнути з ПрАТ “ХК “Київміськбуд” ще 2 777 615,43 гривні, з яких 997 320 гривень власних коштів, 591 941,51 гривня інфляційних втрат, 172 353,92 гривні 3% річних та 20 000 гривень компенсації моральної шкоди;
- у решті позову – відмовити;
- стягнути з відповідачів на користь держави судовий збір.
Загальна сума, яку суд зобов’язав виплатити Київміськбуд, перевищила 3,7 мільйона гривень разом із поверненням кредитних коштів. Суд також відхилив заяву забудовника про застосування строку позовної давності, оскільки перебіг цього строку був зупинений на період дії карантину через COVID-19 та воєнного стану.
Чому подібні спори через недобудови стають типовими
Справа демонструє типову ситуацію для покупців житла в новобудовах, які зупинили будівництво через війну: люди роками не можуть ні отримати квартиру, ні повернути вкладені кошти, залишаючись водночас із кредитними зобов’язаннями перед банком. Суди при цьому дедалі частіше визнають несправедливими договірні пункти, що дозволяють забудовникам утримувати штрафи з покупців навіть тоді, коли самі покупці свої зобов’язання виконали повністю.
У цій справі показово, що навіть банк-кредитор, формально сторона того самого договору, визнав частину вимог позивачки обґрунтованими і став на її бік проти забудовника, наполягаючи на поверненні сплаченого авансу.
Раніше Інформатор повідомляв, що Дарницький суд Києва частково задовольнив позов підполковниці СБУ до кредитної компанії, зобов’язавши повернути їй переплачені проценти лише за одним із семи кредитних договорів. Також ми писали, що Київський апеляційний суд відмовив мешканці Оболонського району у перерахунку оплати за опалення попри її апеляційну скаргу до Київтеплоенерго.