Адвокат Шабельніков про фінансовий моніторинг під час придбання житла Фінансовий моніторинг останнім часом є доволі обговорюваною темою в українському суспільстві. Разом з тим, значна частина інформації щодо цієї процедури є неточною або перекрученою, особливо стосовно посилення контролю фінансових операцій у галузі нерухомості. Більш докладно про це Інформатору розповів керівний партнер адвокатського об’єднання EvrikaLaw, голова комітету Національної асоціації адвокатів з питань інвестиційної діяльності та приватизації Андрій Шабельніков. Основним нормативно-правовим актом, який регулює процедуру здійснення фінансового моніторингу, є Закон України «Про попередження та боротьбу з легалізацією (відмиванням) прибутків, отриманих злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню поширення зброї масового знищення». Впровадження перевірки фінансових операцій з метою боротьби з відмиванням прибутків є частиною процесу узгодження національного законодавства з положеннями Четвертої Директиви ЄС 2015/849, Регламенту ЄС 2015/847, а також стандартами Групи з розробки фінансових заходів боротьби з відмиванням грошей та фінансуванням тероризму (FATF). Згідно зі статтею 1 Закону № 361-IX, **фінансовий моніторинг — це комплекс заходів, що вживаються суб’єктами фінансового моніторингу у сфері запобігання та протидії та включають державний фінансовий моніторинг і первинний фінансовий моніторинг**.
“Таким чином, Закон № 361-IX виділяє **два рівні фінансового моніторингу: державний та первинний**. Відповідно до частини другої статті 6 Закону № 361-IX, первинний фінансовий моніторинг здійснюється банками, страховими компаніями, ломбардами, іншими фінансовими установами, операторами платіжних систем тощо. Разом з цим, спеціально визначеними суб’єктами первинного фінансового моніторингу є суб’єкти аудиторської діяльності, бухгалтери, нотаріуси, адвокати, юридичні фірми та інші особи, встановлені законом. Саме з первинним фінансовим моніторингом може зіткнутися будь-який громадянин під час здійснення фінансових операцій у банківських установах або при купівлі власності. Найчастіше це трапляється у випадку виявлення сумнівних фінансових операцій, які можуть вказувати на відмивання коштів або на відсутність підтвердженого джерела їх походження”, – зазначив Шабельніков.
Нещодавно у медіа **розповсюджувалася інформація про нібито введення нових правил фінансового моніторингу та посилення перевірок фінансових операцій у сфері нерухомості**. Однак у грудні 2025 року Міністерство юстиції України на своєму офіційному вебсайті опублікувало спростування такої неправдивої інформації. Зокрема, з 1 січня 2026 року процедура фінансового моніторингу не зазнала жодних змін та продовжує здійснюватися виключно в рамках положень Закону № 361-IX. Варто звернути увагу, що згідно із Законом нотаріуси є суб’єктами первинного фінансового моніторингу. У зв’язку з цим на них покладено обов’язок перевіряти законність джерел походження грошей під час здійснення угод щодо придбання нерухомого майна. Дана процедура не є новою та діє вже протягом тривалого часу. Частиною першою статті 20 Закону № 361-IX **визначено граничні фінансові операції**. Зокрема, фінансова операція є граничною, якщо сума кожної з таких операцій дорівнює або перевищує 400 тисяч гривень та здійснюється за участю осіб, пов’язаних з державою-агресором або політично вагомими особами. Також до граничних відносяться фінансові операції на суму 400 тисяч гривень і більше, що здійснюються з переказом грошей за кордон, у готівковій формі або із залученням електронного резидента. На практиці операції з купівлі нерухомості часто використовуються як один із методів легалізації прибутків, отриманих злочинним шляхом. Саме тому відповідно до Закону нотаріус, як суб’єкт первинного фінансового моніторингу, зобов’язаний перевірити законність джерел походження грошей у випадку, якщо сума операції перевищує граничне значення у 400 тисяч гривень. З цією метою нотаріус має право вимагати документи, що підтверджують джерела прибутків особи, зокрема: декларацію про майновий стан і доходи, документи про отримання спадку чи подарунків, договори позики (кредиту), документи про дохід від продажу майна тощо. Лише після підтвердження законного походження грошей нотаріус може продовжити процедуру засвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна. Отже, **з метою уникнення затримок під час укладення договорів купівлі-продажу нерухомості варто заздалегідь врахувати особливості поточної процедури фінансового моніторингу**. Для оперативного оформлення угоди рекомендується: * вчасно підготувати документи, що підтверджують прибутки (декларацію про майновий стан і доходи, документи про спадок, договори дарування); * зберігати договори про продаж майна, отримання подарунків або спадку; * мати підтвердження руху грошей на банківських рахунках; * уникати значних готівкових операцій без належного документального підтвердження.
“Підсумовуючи, слід ще раз підкреслити: у 2026 році процедура фінансового моніторингу в Україні залишається незмінною та здійснюється відповідно до вимог чинного законодавства”, – додав Шабельніков.
Про Держфінмоніторинг в Україні
За даними Опендатабот, Держфінмоніторинг перевіряє фінансові операції двох видів: граничні та підозрілі. Граничні фіноперації — ті, сума в яких дорівнює чи перевищує 400 тисяч гривень та має хоча б одну із наведених ознак: прояв сепаратизмутероризму, ризик фальсифікації рахунків фактур (інвойсів) у зовнішньоекономічній діяльності, дистанційне відмивання коштів тероризму, багато готівки в обігу та неналежне виявлення та санкціонування особою підозрілих публічних діячів. Підозрілі фіноперації не залежать від суми, а лише від наявності підозр та доказів у банку, який обслуговує людину. На це може впливати поведінка особи, невідповідність наданої інформації та інші чинники.