Правовий порядок виселення орендаря залежить від того, чи відбувається це добровільно, чи через суд. Сам по собі факт власності не дає орендодавцю права самовільно виселяти мешканця, адже необхідно дотримуватися встановленої законом процедури. Про це розповіла адвокатка Діна Дрижакова.
Добровільний (позасудовий) порядок
“Дострокове припинення договору за згодою сторін можливе в будь-який момент. Якщо орендар згоден звільнити приміщення, сторони підписують угоду про розірвання договору та акт приймання-передачі майна. Також договір може передбачати односторонню відмову однієї зі сторін (наприклад, із письмовим попередженням за 30 днів або 2 місяці, згідно зі ст. 825 ЦК України). Якщо така умова в договорі є і процедуру дотримано, орендар зобов’язаний виселитися”, – каже Діна Дрижакова.
Судовий (примусовий) порядок
Якщо орендар відмовляється виїжджати добровільно, виселити його можна лише за рішенням суду. Закон (ст. 783, ст. 825 ЦК України) передбачає такі підстави для дострокового розірвання договору оренди житла на вимогу орендодавця:
- Систематична несплата: невнесення плати за житло 6 і більше місяців (якщо договір укладено на строк від 1 року) або більше 2 разів поспіль (при короткостроковій оренді до 1 року).
- Псування майна: руйнування або пошкодження житла орендарем чи іншими особами, за дії яких він відповідає.
- Використання не за призначенням: використання житла для виробничих чи комерційних потреб, під офіс або суборенду без згоди власника.
- Порушення прав сусідів: систематичне порушення правил співжиття (шум, затоплення), що унеможливлює спільне проживання.
- Потреби власника: необхідність використання житла для проживання самого орендодавця та членів його сім’ї (із обов’язковим попередженням орендаря не пізніше ніж за 2 місяці).
Важливі застереження та заборона самоуправства
Власник житла не має права:
- Замінювати замки у дверях за відсутності орендаря.
- Примусово викидати речі орендаря на вулицю.
- Відключати комунікації (світло, воду, газ) з метою змусити орендаря виїхати.
“Такі дії орендодавця кваліфікуються як самоуправство (ст. 186 КК України або ст. 186-1 КУпАП), що дає орендарю право звернутися до поліції або подати позов про усунення перешкод у користуванні житлом”, – пояснює Діна Дрижакова.
Процедура примусового виселення
- Направлення орендарю письмової вимоги (претензії) про усунення порушень або дострокове розірвання договору та звільнення житла.
- Подання позовної заяви до суду про розірвання договору оренди та виселення.
- Отримання рішення суду, яке набрало законної сили, та виконавчого листа.
- Звернення до Державної виконавчої служби або приватного виконавця для проведення процедури примусового виселення.