Від середини 2023 року орендна плата в різних великих містах США рухалася в протилежних напрямках. Зміни в міграційних потоках американців та обсяги нового будівництва в цих містах можуть пояснити цю тенденцію.
Міста, як-от Нью-Йорк та Чикаго, спостерігали зростання орендної плати. Натомість в Остіні, за даними дослідження Азіза Сандерджі, засновника видання Home Economics, що спеціалізується на ринку нерухомості США, ціни знизилися приблизно на 8%.
Сандерджі виявив, що збільшення пропозиції на дорожчих ринках, поєднане зі зменшенням припливу нових мешканців, призвело до зниження орендної плати. Натомість, місцевий ринок праці, оцінений за кількістю віддаленої роботи та технологічних компаній, мав найменший вплив. Зниження орендної плати, ймовірно, відображає те, що Сандерджі назвав «помилкою розробників у плануванні». Вони реагували на ранні сплески попиту, не усвідомлюючи, що він заспокоїться, що призведе до надлишку житла.
В Остіні орендна плата впала приблизно на 8% з середини 2023 року. Міграція до Остіна з інших регіонів США сповільнилася між 2021 та 2024 роками, зменшивши попит на житло. Водночас, багато житлових будинків, дозволи на будівництво яких були видані з 2021 по 2023 рік під час буму попиту, почали надходити на ринок, збільшуючи пропозицію. Дослідження припускає, що саме ця невідповідність призвела до зниження орендної плати. Крім того, орендна плата також знизилася більше в районах, де ціни надмірно зросли відносно місцевих доходів та їхніх історичних норм.
Сандерджі зазначив: «Остін є екстремальним випадком за всіма параметрами цієї комбінації, але сама комбінація є загальною».
Сповільнення міграції не означає, що ці райони втратили мешканців. «Вони просто перестали набирати їх так швидко», — пояснив Сандерджі, що призвело до сповільнення сплесків попиту.
Зниження цін в Остіні приблизно вдвічі перевищило 4%-ве падіння в Сан-Антоніо, місті з другим найбільшим зниженням орендної плати серед 21 міста, яке він аналізував. Метрополії, що зазнали зниження орендної плати — Остін, Сан-Антоніо, Денвер, Фінікс, Даллас — усі мали високі орендні ставки та сповільнення міграції, за винятком Денвера, зазначив Сандерджі.
Інші міста не можуть досягти зниження орендної плати
Міста США, що стикаються зі зростанням орендної плати та високою вартістю життя, шукають шляхи для зниження витрат на житло. Наприклад, Нью-Йорк запровадив заморожування орендної плати для квартир з регульованою орендною платою, а мер Нью-Йорка Зоран Мамдані планує побудувати 200 000 доступних будинків протягом наступного десятиліття. Однак, Сандерджі вважає, що фактори, які призвели до зниження орендної плати, наприклад, в Остіні, не були зумовлені політичними рішеннями.
Розробники відреагували на сплеск попиту, «який вони не могли передбачити, що він зупиниться, і тепер вони мають надлишок запасів зі стиснутими маржами, пропонуючи поступки та зниження ставок, щоб продати його», — сказав він. «Спланувати це неможливо і небажано; ви не можете спланувати цикл», — додав він.
На відміну від цього, три метрополії з найсильнішим зростанням орендної плати з середини 2023 року — Нью-Йорк, Сан-Франциско та Чикаго — мали оцінки вартості житла, близькі до історичних норм, тоді як менша кількість мешканців виїжджала до інших регіонів країни.
Сандерджі також дослідив, як на орендну плату впливали міста з теплим кліматом та кількість віддалених працівників і фахівців з технологічних галузей. Віддалена робота та технологічні вакансії мали найменший вплив на зниження орендної плати, враховуючи, що в Нью-Йорку, Сан-Франциско, Сіетлі та Бостоні працює багато фахівців з технологічних галузей та віддалених працівників, і при цьому спостерігалося значне зростання орендної плати.
Фактор теплої зими слугував «показником», висвітлюючи загальну тенденцію більшості людей, що переїжджають до тепліших місць, впливаючи таким чином на міграційні потоки в певні райони. Проте, кліматичні умови не відігравали значної ролі у дослідженні, зазначив Сандерджі.