Фахівець визначив п’ятірку найкращих держав для вкладень у житло: мінімальні суми для старту та віддача від капіталовкладень

Нерухомість за кордономВкладання коштів в Україні останнім часом стає дедалі привабливішим, адже сьогодні існує широкий спектр інструментів: депозитні рахунки в національній та іноземній валюті, облігації внутрішньої державної позики, акції, цифрові активи, земельні ділянки та інші. Ще одним методом збереження та примноження статків є інвестування в нерухоме майно. На тлі безпекових викликів українці все частіше розглядають не тільки вітчизняний ринок нерухомості, а й зарубіжний.Наскільки реалізованими є подібні інвестиції, які перспективи та ризики вони несуть, і де варто шукати відповідні об’єкти? Ці питання обговорювалися під час Invest Fest співзасновником та фінансовим директором Deniz Estate Олександром Грушецьким.Першим аспектом виступу спікера стала головна перевага закордонної нерухомості перед іншими інвестиційними інструментами — це матеріальний актив, який можна фізично оглянути та оцінити.Крім того, Олександр Грушецький вважає, що нерухомість є одним з найбільш зрозумілих інструментів для людей, які не мають значного досвіду в інвестуванні або тільки починають формувати власний портфель вкладень.За словами експерта, українцям варто розглядати інвестиції в закордонну нерухомість, зважаючи на чотири основні чинники:

• Тривала економічна нестабільність в Україні. Зростання інфляції, ризики девальвації та невизначеність щодо швидкості відновлення спонукають інвесторів шукати “тверді активи”, номіновані у стабільних валютах, таких як долар чи євро.
• Захист капіталу. Інвестиції в зарубіжну нерухомість є одним із доступних для приватних інвесторів способів зберегти свої кошти, не вдаючись до складних фінансових інструментів.
• Можливість отримання дозволу на проживання. У певних країнах, зокрема в Іспанії та Туреччині, придбання нерухомості може бути пов’язане з можливістю оформлення посвідки на проживання.
• Потенціал орендної дохідності. У популярних туристичних локаціях ставки оренди можуть зростати швидше за вартість самих об’єктів, що робить їх привабливими з точки зору прибутковості порівняно з депозитами чи облігаціями.

Моделі інвестування в нерухомість за кордоном

Для демонстрації різних моделей інвестування в закордонну нерухомість, пан Грушецький розглянув п’ять країн: Іспанію, Туреччину, Занзібар, Мальдіви та Румунію.На думку спікера, ці приклади ілюструють різноманітні підходи до інвестування, охоплюючи поріг входу, потенційну дохідність, а також юридичні аспекти придбання та володіння нерухомістю.

Найпривабливіші країни для інвестицій у нерухомість

Іспанський ринок нерухомості, за словами Олександра Грушецького, демонструє стійке структурне зростання. Ключовим чинником є дефіцит житла, який, за його оцінками, сягає понад 700 тисяч одиниць. Скорочення цього розриву ускладнюється регуляторними обмеженнями та повільними темпами нового будівництва.Ключові параметри інвестицій:

• поріг входження: €150–250 тис.;
• дохідність від оренди: 6–8% щорічно;
• потенціал капіталізації: до 30% протягом будівельного періоду;
• податки та оформлення: ПДВ — 10%, нотаріальні та реєстраційні витрати — приблизно 2,5%.

Як приклад, пан Грушецький навів апартаменти з панорамним видом на море в Фінестраті (Іспанія).

Джерело: Deniz Estate“Іспанія — це про збереження, а не про значне примноження. Комплекси в Іспанії здаються повністю готовими до проживання, залишається лише придбати рухоме майно та техніку”, — зазначив спікер.Наступним екзотичним напрямком, на якому зосередився експерт, став Занзібар. За останні два роки, за його словами, на цей острів прийшли такі відомі бренди, як Park Hyatt, Hilton, Four Seasons.Вартість нерухомості на узбережжі Занзібару за останні п’ять років зросла на 60–70%. Якщо у 2019 році квартира коштувала 100 тисяч доларів, то сьогодні її ціна становить 160–170 тисяч доларів, і це без урахування доходу від оренди.Ключові параметри інвестицій:

• поріг входження: 80–100 тис. доларів;
• дохідність: 8–15% (сегмент курортної нерухомості);
• 3–7% — державні збори, реєстрація, послуги юриста.

Як приклад, спікер навів апартаменти на першій береговій лінії біля Індійського океану, на пляжі Паже.

Джерело: Deniz EstateГрушецький зазначив, що на Занзібарі юридичні процедури простіші, ніж у європейських країнах, що сприяє вищій прибутковості.“Прибутковість зростає завдяки низькому порогу входження та відносно невеликим витратам на початковому етапі. Занзібар більше підійде інвесторам, які в Україні купують нерухомість на етапі будівництва, а продають вже готові об’єкти. Комплекси тут здаються з повним ремонтом, залишається лише придбати меблі та техніку. За 5 тисяч доларів можна повністю облаштувати квартиру “під ключ” і здавати її в оренду”, — пояснив експерт.

Нерухомість в країнах Європи: чому інвестори все частіше «придивляються» до Болгарії

Наступною країною, яку розглянув фінансовий директор Deniz Estate, є популярна серед українських туристів Туреччина.Якщо говорити детальніше, то пан Грушецький зазначив, що зараз ринок Туреччини варто розглядати у середньо- та довгостроковій перспективі, оскільки він пережив значне падіння.Однак, вже спостерігається поступове відновлення. За словами Грушецького, угоди з іноземцями зросли на 28,3% рік до року, а червень став першим місяцем зростання від грудня. Турецькі забудовники зараз активно орієнтуються на іноземних інвесторів, пропонуючи безвідсоткові розстрочки. Основні параметри інвестицій:

• поріг входження: 70–100 тис. євро;
• дохідність: 6–8% для житлової нерухомості, 10–12% для готельних форматів, що набирають популярності;
• 4% — вартість ТАПУ (офіційне свідоцтво про право власності на нерухомість), +1–2% — супутні витрати (нотаріус, переклад, страхування DASK та реєстрація).

Як приклад наведено номер у 5-зірковому готелі на першій береговій лінії в Аланії.

Джерело: Deniz EstateНаступною країною є Румунія. Вона приваблює інвесторів тим, що це одна з найдинамічніших економік ЄС. Темпи зростання ВВП тут удвічі перевищують середні показники в Євросоюзі. За останні п’ять років Румунія демонструє одні з найвищих темпів економічного зростання в ЄС. Основні параметри інвестицій:

• поріг входження: 100–150 тис. євро;
• дохідність: 6–8% для житлової нерухомості (з гарантією на три роки), 10–15% для готельних кондо;
• 2–3% — витрати на нотаріуса та реєстрацію.

Як приклад, пан Грушецький навів готельні номери біля аеропорту Бухареста під брендом Wyndham Garden, що характеризуються цілодобовою заповненістю та навколишньою розвиненою інфраструктурою.

Джерело: Deniz EstateМальдіви до 2023 року фактично залишалися недоступними для приватних інвесторів: придбати нерухомість можна було лише в окремих форматах, а вартість вілли стартувала приблизно від 2 мільйонів євро. Водночас можливості для нового будівництва тут обмежені, оскільки з 1190 островів лише 185 придатні для експлуатації.

Власне житло стає недосяжним для мільйонів людей — прогноз інвестора

Як зазначив пан Грушецький, кожен новий проєкт потребує індивідуального погодження з Міністерством туризму. Основні параметри інвестицій:

• поріг входження: від 220 тис. євро;
• дохідність: 10–18% — для готельних форматів під управлінням;
• 1–2% — витрати на оформлення.

Прикладом інвестицій на Мальдівах є придбання готельних номерів на приватному острові під управлінням Radisson Hotel Group.

Джерело: Deniz EstateДля загального огляду, пан Грушецький представив порівняльну таблицю за всіма згаданими країнами, що включає дані про поріг входу та потенційний річний/місячний дохід.

На завершення, пан Грушецький звернув увагу на типові помилки, які можуть призвести до втрати коштів українськими інвесторами під час придбання нерухомості за кордоном. За його словами, найчастішими серед них є:

1. Орієнтація на суб’єктивні уподобання. Інвестори обирають об’єкт, керуючись принципом “подобається/не подобається”, замість того, щоб аналізувати його за фінансовою моделлю та потенційною дохідністю.
2. Переплата за першу лінію. Бажання придбати нерухомість якомога ближче до моря спонукає інвесторів переплачувати за об’єкти на першій лінії. Однак, друга та третя лінії часто забезпечують вищу рентабельність інвестицій при незначній різниці у рівні заповнюваності.
3. Недооцінка витрат на утримання. Інвестори враховують у бюджеті лише вартість самого об’єкта, ігноруючи податки, комунальні платежі, витрати на обслуговування, управління та інші супутні витрати.

Андрій СурковВипусковий редакторЗа матеріалами: Finance.ua# Інвестиції# Інвестиції в нерухомість# Нерухомість за кордономМісце для вашої реклами

Джерело