Будівельні скандали стали буденністю для Києва, а недобросовісні гравці – лише частина цього пирога. Влада намагається захистити інвесторів, приймаючи нові регулюючі закони, але ситуація поки що не покращилася. Фінансова аналітикиня Наталія Задерей про те, які висновки щодо механізмів фінансування будівництва варто зробити з будівельних скандалів у Києві.
На зорі незалежності в Україні почався експеримент із залучення коштів населення в житлове будівництво. Флагманом цього досвіду стала компанія «Київміськбуд», до якої згодом доєднався тоді ще опосередковано державний банк «Аркада». Вони першими запропонували українцям інвестувати в нове житло, у тому числі за допомогою кредитів та пенсійних програм.
У 2003 році експеримент «Київміськбуду» і «Аркади», власне, став основою для правил гри в галузі – був ухвалений закон №978-IV «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном при будівництві житла та операціях із нерухомістю». Він регламентував діяльність фондів фінансування будівництва (ФФБ) та фондів операцій із нерухомістю (ФОН).
Трохи пізніше законодавці визначили, що залучати кошти населення в будівництво житла можна за допомогою таких механізмів, як ФФБ, ФОН, інститути спільного інвестування (ІСІ), цільові облігації. Що не стало на заваді будівельній афері «Еліта Центр», коли півтори тисячі громадян постраждали, уклавши фіктивні договори про пайову участь у будівництві.
За кілька десятиліть по тому спостерігаємо результати експерименту. Банк «Аркада» виведений з ринку. «Київміськбуду» не вистачає коштів на добудову 20 житлових комплексів у Києві. Будівельні скандали стали буденністю для столиці, а кількість інвесторів, що не отримали свої квартири, вже вимірюється десятками тисяч.
Можливо, справа не в окремих недобросовісних гравцях, а в самій системі?
В Україні кошти населення – основне джерело фінансування житлового будівництва (понад 60% капітальних інвестицій за рахунок коштів населення). Це настільки своєрідний досвід, що аналогічні показники для інших країн, за винятком сусіда-агресора, не знайдеш. Адже у світі будівництво фінансується переважно шляхом банківських кредитів, проєктного фінансування, коштів інституційних інвесторів – чого завгодно, тільки не коштів фізосіб.
Придбати житло на «первинці», тобто на етапі будівництва, можливо у низці країн, зокрема в Німеччині, Польщі, Великій Британії. Але платежі від покупців у цих країнах не є основним джерелом фінансування для забудовників.
Не думаю, що в Україні з її історичним досвідом є сенс значно обмежувати приватні інвестиції в житлове будівництво. Але зробити їх більш безпечними потрібно.
Що ми можемо запозичити з практики інших країн, так це контроль за цільовим використанням коштів інвесторів.
Захистити інвестора
У останні роки влада рапортує про значні досягнення у сфері захисту інвесторів у житлове будівництво. Торік ухвалили закон №2518-IX «Про гарантування речових прав на обʼєкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
З набранням чинності цього закону забудовники зобов’язані реєструвати майнові права через Єдину державну електронну систему в сфері будівництва. Для забудовників Києва визначено гарантійну частку на рівні 10% площі об’єкта, що будується. Ці квадратні метри не можна буде продавати до завершення будівництва – забудовникам доведеться більше покладатися на власні кошти та менше на кошти, залучені від населення.
Це краще, ніж нічого, до того ж завдяки нововведенню з реєстрацією є надія на появу статистики угод (індикатора попиту) на ринку новобудов. Утім фундаментальних проблем це не вирішує.
Як виникали будівельні піраміди
Особливістю українського ринку є перехресне фінансування.
Уявімо гіпотетичного забудовника, який отримав дозволи, поставив паркан і почав продавати майбутні квартири. Зводить він поверх за поверхом, агресивно рекламує житловий комплекс, але попит млявий, бо в районі будують ще кілька таких об’єктів, які мають краще розташування. А ціни на матеріали тим часом зростають, початковий кошторис уже не актуальний, і коштів на рахунках не вистачає для завершення будівництва.
У більшості країн забудовник добудував би будинок за свої кошти. Але в Україні можливо почати будівництво іншого об’єкту, продати повітря там (на старті продажів попит буває вищим) і перекинути кошти на добудову обʼєкта, продажі в якому підвисли.
Це перетворює ринок на фінансову піраміду, яка є стійкою лише за умови постійного припливу нових коштів.
Спроби законодавчо встановити цільове використання коштів в Україні стосувалися лише ФФБ, та й вони виявилися невдалими. ФФБ як інструмент захисту інвесторів дискредитував себе, про що свідчать банкрутства «Укрбуду», «Аркади», скандали довкола фінансової компанії «Житло-Капітал», що добудовувала об’єкти «Укрбуду» разом із «Київміськбудом».
Закон «Про гарантування речових прав на обʼєкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» скасував норму про виключність таких схем залучення коштів населення, як ФФБ, ФОН, ІСІ, цільові облігації.
Досвід Польщі
Корисним для України може бути досвід Польщі, ринок нерухомості якої є прозорим і досить динамічним, на відміну від країн Старої Європи. У 2021-му компанія EY назвала Польщу найбільшим і найцікавішим ринком житлової нерухомості для інвесторів у Центральній та Східній Європі. У польську житлову й комерційну нерухомість активно інвестують західні інституційні інвестори, що й для нас є цікавим з точки зору фінансування відбудови.
У Польщі, як і в більшості країн, для захисту інвесторів та контролю за цільовим використанням коштів використовуються ескроу рахунки в банках. Фінансові установи перераховують кошти забудовникам із цих рахунків у міру досягнення планових етапів будівництва.
З минулого року завдяки змінам до законодавства на ринку з’явився ще й Фонд гарантування, що додатково захищає інвесторів.
Типовий польський девелопер – це публічна компанія, чиї акції котируються на Варшавській фондовій біржі. Що означає прозорість, наявність фінансової звітності у відкритому доступі. Тоді як типовий забудовник Києва має окреме ТОВ на кожен будівельний майданчик, і про його фінансовий стан інвестор може тільки фантазувати.
У такому контексті закон «Про гарантування речових прав на обʼєкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» не виглядає значним проривом з точки зору захисту інвесторів.
Віртуальний майбутній об’єкт нерухомості – це відповідь на давній запит забудовників створити механізм, що дасть змогу активніше кредитувати «первинку» (поки що цей процес гальмує вимога до застав).
Не маю ілюзій, що до роками вибудованого схематозу і бізнесу з відмивання коштів можна легко й безболісно ввести банки з їхніми ескроу рахунками (у вітчизняному законодавстві з’явилися тільки у 2017 році). Але й «старе добре» перехресне фінансування вже не працюватиме, як раніше, оскільки в умовах війни його ризики стали надто очевидними.