Як податкова виявляє неофіційну оренду житла
Громадяни України, які надають житло в оренду без офіційного оформлення, у 2026 році наражаються на значно більші ризики, ніж раніше — податкова служба відстежує такі прибутки кількома методами. Водночас ринок оренди вже відчутно б’є по кишенях: на заході країни винаймання помешкання для ВПО стало дорожчим, аніж оплата за програмою єОселя. На тлі зростання вартості приховування доходів від здачі нерухомості стає ще небезпечнішим — фіскальна служба посилила контроль за неоформленими орендодавцями.
Оренда житла Фото: Getty Images
Про це у коментарі РБК-Україна повідомив керуючий партнер АО “Юридична компанія “WINNER”, адвокат Ігор Ясько. За його словами, найпоширенішими каналами виявлення неформальної оренди є банківські операції, систематичні перекази, цифрові сліди на онлайн-платформах, скарги від третіх осіб та зіставлення побутових ознак реального проживання.
“У 2026 році принцип “ніхто не дізнається” вже не працює. Для початку перевірки податковою достатньо регулярних платежів, листування, платіжних відомостей або заяви від сусідів”, — зазначив Ігор Ясько, керуючий партнер юридичної компанії “WINNER”.
Окремо податкова служба отримує відомості через звернення орендарів, сусідів та інших зацікавлених осіб, які подають скарги через електронні сервіси ДПС. Сам по собі факт скарги ще не означає накладення штрафу, проте часто це є поштовхом для проведення перевірки та збору доказів.
Якщо податкова служба встановить, що дохід від оренди не декларувався, орендодавцю можуть загрожувати такі наслідки:
- нарахування 18% ПДФО та 5% військового збору;
- штраф у розмірі 25% від суми заборгованості;
- штраф 50% при повторному порушенні, додатково пеня та адміністративні стягнення;
- кримінальна відповідальність за ухилення від сплати податків у разі значних сум та систематичних порушень.
Як легалізувати здачу житла без зайвих витрат
Юрист окреслює три основні моделі легалізації прибутку. Перша — офіційне оформлення оренди як фізична особа. Друга — реєстрація ФОП на спрощеній системі оподаткування. Третя — використання спеціального режиму для платформ, якщо це відповідає конкретній моделі надання житла в оренду.
Якщо прибуток є стабільним, а квартира здається на регулярній основі, часто є доцільним розрахувати ФОП-модель. Якщо ж оренда є нерегулярною і не включає сервісний компонент, простішим варіантом може стати офіційне оформлення оренди як фізична особа. Головне правило 2026 року, за словами експерта, є простим: легалізація має обходитися дешевше, ніж потенційні штрафи, додаткові нарахування та судові спори з ДПС.
Наразі власники нерухомості, які здають її офіційно, сплачують 18% ПДФО та 5% військового збору, що становить 23%. Податок необхідно сплатити протягом 40 днів після закінчення звітного кварталу.
Зростання вартості оренди також стосується українців за кордоном
Питання легалізації доходів від оренди актуальне не лише для власників житла в Україні — самі орендарі за кордоном також стикаються зі складними умовами та формальностями. Раніше “Інформатор” повідомляв, що оренда житла в Німеччині вимагає особливої уваги до договору, зокрема до документа, що фіксує стан квартири під час передачі, з метою уникнення проблем з поверненням застави.
Також ми писали, що оренда житла в Польщі має свої специфічні особливості щодо цін, умов та оформлення угод, і українцям варто бути уважними та послідовними у цих питаннях, щоб уникнути невигідних умов.