Асоціації власників будинків можуть встановлювати подвійні тарифи для комерційних об’єктів
29 липня Верховний Суд підтвердив законність рішень ОСББ щодо встановлення подвійних тарифів для власників комерційних приміщень порівняно з мешканцями квартир. Перед формуванням об’єднання співвласникам слід заздалегідь усвідомлювати виклики, що виникають під час установчих зборів та затвердження тарифів, оскільки саме такі спірні моменти нерідко завершуються судові процеси. У справі, розглянутій судом, власник двох нежитлових приміщень площею понад 500 квадратних метрів у Львові намагався скасувати рішення загальних зборів. Суд визнав дії об’єднання правомірними та відхилив позов. Це рішення стосується справи № 914/1076/25.
Тарифи ОСББ
Конфлікт виник між власником комерційної нерухомості та львівським ОСББ, а спір висвітлило видання sud.ua. Позивач, який володів двома нежитловими приміщеннями загальною площею понад 500 кв.м, звернувся до суду з вимогою визнати недійсними рішення загальних зборів ОСББ, ухвалені у 2020 та 2023 роках. Загальні збори ОСББ встановили різні розміри внесків для власників квартир та комерційних приміщень.
Якщо у 2020 році різниця становила лише 1 грн за квадратний метр (4,80 грн для квартир та 5,80 грн для нежитлових приміщень), то у листопаді 2023 року тариф для квартир зріс до 10 грн, а для офісів і магазинів – одразу до 20 грн за квадратний метр. Власник нежитлових приміщень заперечив таке рішення в суді, стверджуючи, що двократне підвищення внесків для комерційних приміщень не має належного економічного обґрунтування, суперечить статті 20 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” та ставить власників комерційної нерухомості у нерівні умови порівняно з іншими співвласниками.
Усі три судові інстанції стали на бік ОСББ, відхиливши позов комерційного власника. Суди встановили, що чинне законодавство не містить категоричної норми про встановлення однакового розміру внесків для всіх типів приміщень.
Суд роз’яснив принцип пропорційності
Стаття 20 Закону про ОСББ вимагає, щоб частка співвласника визначалася пропорційно до площі приміщення, і в цій справі цей принцип було дотримано: власник комерційної площі платив за кожен свій квадратний метр, хоча й за вищою ставкою, ніж власник квартири. Суд наголосив, що комерційне використання приміщень апріорі передбачає інший режим експлуатації – інтенсивніший потік відвідувачів, більше навантаження на інженерні мережі та прибудинкову територію, необхідність додаткового прибирання та боротьби зі шкідниками.
Позивач наполягав, що на момент голосування у 2023 році не існувало жодного письмового розрахунку для встановлення розміру тарифу та його фінансового обґрунтування. Проте Верховний Суд дійшов висновку, що законодавство та Статут ОСББ не вимагають, аби обґрунтування було оформлене як окремий юридичний документ або додаток до протоколу безпосередньо під час голосування.
Достатнім підтвердженням економічної бази для нарахування внесків є наявний кошторис та звіти про витрати. Під час розгляду справи ОСББ надало звіти за 2019-2025 роки, які підтвердили реальне зростання витрат на утримання будинку. Таким чином, суд відхилив аргументи про дискримінацію власників комерційних приміщень.
Юристи поділилися порадами щодо створення та контролю ОСББ
Раніше “Інформатор” повідомляв, що адвокат розповів, як створити ОСББ, контролювати бюджет об’єднання та оскаржити припинення опалення, з яким стикаються деякі мешканці багатоквартирних будинків. Також ми писали, що юристи пояснили механізм створення ОСББ, права мешканців щодо тарифів та контроль за роботою управителів будинків. Обидва матеріали висвітлюють типові питання, що виникають у співвласників багатоквартирних будинків під час переходу на самоврядування.