Богунський районний суд міста Житомира 16 вересня відмовив чоловіку у визнанні майнових прав на квартиру в недобудованому житловому комплексі “Тетерівський бульвар”. Попри те, що він ще у 2019 році сплатив за помешкання понад 530 тисяч гривень, суд встановив, що будівництво ще триває, будинок не зданий, а тому підстав для задоволення позову немає. Рішення може бути оскаржене протягом тридцяти днів.
Позивач вимагав закріпити за собою права на однокімнатну квартиру проектною площею 42,97 квадратного метра. Він посилався на те, що новий забудовник відмовляється визнавати його права після введення будинку в експлуатацію.
Як випливає з рішення, опублікованого в Єдиному державному реєстрі судових рішень, 20 листопада 2019 року чоловік уклав попередній договір купівлі-продажу квартири №ЖТ.03.1.1.070 з Акціонерним товариством “Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд “Орегон”, від імені якого діяло ТОВ “Сібіес Сейлз”. За умовами договору сторони мали в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу квартири за будівельною адресою в Житомирі, де мав розташуватися житловий комплекс “Тетерівський бульвар”.
На виконання договору чоловік мав сплатити забезпечувальний платіж у розмірі орієнтовної вартості квартири – 530 679 грн 50 коп. Згідно з довідкою, виданою ТОВ “Сібіес Сейлз” 28 листопада 2019 року, покупець повністю виконав це зобов’язання.
За умовами попереднього договору, орієнтовний термін завершення будівельно-монтажних робіт по третій секції будинку припадав на IV квартал 2020 року. Проте будівництво у визначені строки не завершили. Пізніше функції замовника будівництва перейшли від АТ “Орегон” до ТОВ “ЖК-БУД” за договором №17/04-Ж від 17 квітня 2025 року, яким передбачено завершення будівництва об’єкта до 31 грудня 2026 року.
Позивач стверджував, що новий забудовник – ТОВ “ЖК-БУД” – не визнає його майнові права на квартиру, чим порушує його права як покупця. Представник ТОВ “ЖК-БУД” у судовому засіданні цю позицію заперечив.
“Такі документи не можуть в односторонньому порядку змінювати чи припиняти зобов’язання”, – зауважив представник відповідача, наполягаючи, що позов слід відхилити за безпідставністю.
Представник АТ “Орегон” у судове засідання не з’явився і відзиву на позов не подав, хоча про час і місце розгляду справи його повідомили належним чином.
Чому суд відмовив у визнанні майнових прав
Суд дослідив умови попереднього договору й встановив, що обов’язок сторін укласти основний договір купівлі-продажу виникає лише після настання низки обставин: повної сплати забезпечувального платежу, взаєморозрахунку за різницю площ, державної реєстрації права власності забудовника на квартиру та інших умов. На момент розгляду справи жодна з цих обставин, окрім сплати платежу, не настала.
Суд наголосив, що строк будівництва, встановлений договором про передачу функцій замовника, ще не сплив – об’єкт має бути завершений до 31 грудня 2026 року. Будинок не введений в експлуатацію, остаточну площу та вартість квартири не визначено, а технічну інвентаризацію можна провести лише після здачі будинку.
- Забезпечувальний платіж у розмірі 530 679 грн 50 коп. за правовою природою не є ані авансом, ані попередньою оплатою, ані завдатком – це окремий вид забезпечення зобов’язання.
- Орієнтовна вартість квартири може змінюватися залежно від різниці фактичної та проектної площі після технічної інвентаризації.
- Право власності забудовника на житловий будинок та спірну квартиру не оформлено.
- Основний договір купівлі-продажу між сторонами так і не укладений.
- Між позивачем та ТОВ “ЖК-БУД” не укладалося жодних правочинів щодо спірних майнових прав, а отже, договірних відносин між ними немає.
Суд також зазначив, що твердження позивача про несплату забудовником визнання його прав на квартиру не підтверджене жодними доказами. Оскільки будинок ще не зданий в експлуатацію, а основний договір не укладений, підстав вважати, що відповідачі порушили умови попереднього договору, суд не знайшов.
Що вирішив суд у справі
Богунський районний суд міста Житомира ухвалив залишити позов без задоволення. Суд визнав, що на момент розгляду справи відсутні правові підстави для визнання за позивачем майнових прав на незавершену будівництвом квартиру, оскільки будинок не введений в експлуатацію, а всі передбачені договором умови для укладення основного договору купівлі-продажу ще не настали. Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.