Соціальне житло: Україна адаптує досвід Данії, Великої Британії та Німеччини

Розвиток соціального
житла

Зареєструвати відповідний законопроєкт планують вже влітку 2024 року, повідомила голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування, очільниця партії «Слуга Народу» Олена Шуляк.

За її словами, одним з основних інструментів, які Україна запозичує в ЄС, є соціальна оренда. Нині активно вивчають можливість використовувати для неї і механізм формування орендних ставок, які застосовують європейські країни. Йдеться про три складові, на основі яких вони формуватимуться.

«Перша – дохід наймача, тому орендна ставка може бути навіть нижчою, ніж витрати на фактичне утримання такого житла. Друга – ринкова вартість оренди. Тому орендна ставка у сегменті соціальної оренди розраховується як фіксований відсоток від аналогічної вартості на ринку. Наприклад, вартість може становити лише 65% від середньої ціни оренди в приватних власників. Третя – витратність. Орендна ставка підв’язана під той рівень витрат, який йде на утримання житла, страхування тощо», – розповіла Шуляк.

Як в Україні планують створювати фонд соціального житла і що цьому заважає

Парламентарка додала: оскільки соціальне житло неприбуткове, у багатьох країнах ЄС провайдери такого житла мають різноманітні податкові преференції. Наприклад, у Данії за соціальне житло не сплачується податок на прибуток та податок на нерухомість. Менша або відсутня податкова ставка робить дешевшою і вартість житла, в порівнянні з орендою в приватних власників.

Окреме питання – створення в Україні житлового фонду, з якого зокрема, буде надаватися житло для соціальної оренди. Темпи його будівництва в ЄС, за словами Шуляк, досить значні. Так, у Великій Британії високий відсоток будівництва житла забезпечує якраз потреба у житлі для соціальної оренди. Там цей сектор набирає обертів протягом останніх років – зокрема, у 2022 році на нього було виділено майже 3,2 мільярда фунтів стерлінгів.

«Кількість будинків для оренди, які виходять на ринок у Великій Британії, зросла на 26% між 3 кварталом 2020 року та 3 кварталом 2021 року. У цифрах було завершено 63950 об’єктів для оренди. Станом на другий квартал 2023 року у Великій Британії нараховується близько 88000 будинків для оренди. Тобто ми бачимо, що житловий фонд формується і оновлюється постійно. Це не щось, що було створене кілька років тому і до сьогодні незмінне. Нам варто також зважати на це», – пояснила Олена Шуляк.

Досить показовим для України може бути і досвід Фінляндії. Там при Міністерстві екології діє Центр фінансування та розвитку житлового будівництва, що здійснює державну політику з питань житлово-комунального господарства (ARA). Його основне завдання – надання грантів, субсидій і гарантій, з будівництвом, пов’язаним з реноваційними заходами, а також моніторинг та контроль за використанням житлового фонду, розпорядником якого є центр.

Європейський досвід реновації застарілого житла: який шлях обрати Україні?

Цей центр надає субсидії на покриття орендної плати за житло, що побудоване за підтримки держави, реконструкцію житла (включаючи енергоефективні заходи) і відшкодовує плату за користування квартирами відповідно до черговості отримання права на проживання в них.

«Орендна плата та плата за користування включають витрати, пов’язані з фінансуванням, утриманням, відшкодуванням комунальних послуг квартир. Витрати на фінансування складаються з погашення кредиту та відсотків, що становлять половину від річних статей витрат, які покриваються орендною платою», – повідомила Шуляк.

Ще одна європейська практика, яку прописали у законопроєкті про основні засади житлової політики, – житлово-комунальні кооперативи. За словами Олени Шуляк, це дуже поширена практика в Євросоюзі. Так, сьогодні кожен десятий європеєць живе у кооперативному житлі: у Польщі житлові кооперативи становлять близько 27% загального обсягу житлового фонду країни, Австрії – 23%, Швеції – 22%, Франції – 19%, Норвегії – 15%. Кооперативне житло повсюдно цінують за доступність людям із середніми доходами, у тому числі для молоді та людей літнього віку, розумну квартплату, прозорість управління, співробітництво та можливість соціального розвитку.

Олена Шуляк також нагадала, що паралельно з доопрацюванням рамкового законопроєкту про основні засади житлової політики, вже розпочато роботу над другим законом рамки – про фонд соціального житла.

«Саме в ньому будуть прописані механізми, які дозволять його сформувати. Без фонду соціального житла неможлива реалізація сучасної житлової політики, що передбачає запровадження широкого кола інструментів, які продемонстрували ефективність у ЄС і які допоможуть сотням тисяч українців вирішити своє житлове питання, замість багаторічних квартирних черг», – резюмувала очільниця партії «Слуга Народу».