На третiй рiк повномасштабної вiйни ринок житлової нерухомостi в Українi поступово вiдновлюється. УНIАН розiбрався, де обирають жити громадяни, скiльки коштують квадратнi метри у рiзних областях та чого чекати вiд цiн на нерухомiсть надалi.
Навiть попри повномасштабну вiйну, питання купiвлi-продажу житла в Українi не втрачає актуальностi. Нове житло шукають внутрiшнi переселенцi, що вимушенi мiгрувати через руйнування їхнiх осель чи окупацiю. I хоча за понад два роки великої вiйни бiльшiсть з них вже оселилися на нових мiсцях, через продовження бойових дiй деякi люди вимушенi евакуюватися i зараз, i для них питання нового житла постає надзвичайно гостро.
Iншi смiливцi наважуються змiнити житловi умови на кращi навiть в межах своїх рiдних мiст, пiд росiйськими ракетами, адже розумiють, що попри вiйну життя продовжується, а цiни на купiвлю житла у багатьох регiонах зараз вигiднiшi за довоєннi. До того ж, помiчною у цьому стає програма доступної державної iпотеки “єОселя”.
“Питання купiвлi нового житла для сiм’ї з двома дiтьми пiд час вiйни нiкуди не дiлося, i чим старшими стають дiти, тим частiше задумуєшся про розширення житлової площi. Поштовхом до здiйснення нашої мрiї стало розширення iпотечної програми “єОселя” пiд 7% для сiмей, якi не мають свого житла чи воно меншої площi за нормативну. До того ж на очi потрапила чудова трикiмнатна квартира у новобудовi за хорошою цiною, i вона була чи не єдина, яка пiдходила нам, адже умови “єОселi” обмежують види будинкiв, де можна придбати житло: вони мають бути зданi в експлуатацiю не ранiше, нiж за 3 роки до купiвлi. Таким чином, зiрки зiйшлися, ми зiбрали усi можливi заощадження, ще трохи кредитних коштiв на перший внесок i придбали квартиру мрiї”, – розповiдає УНIАН свою iсторiю жителька Броварiв Марина.
Наразi її родина спрямовує усi наявнi кошти на ремонт нової квартири. Щоправда, за словами жiнки, цiни шаленi, тому вони “йдуть дрiбними кроками”.
Таких iсторiй по країнi тисячi. Купують громадяни новi квартири та будинки у всiх регiонах, навiть у багатостраждальному Харковi.
Журналiсти поспiлкувалися з аналiтиками у галузi нерухомостi, рiєлторами та забудовниками, аби з’ясувати, наскiльки вигiдно наразi можна придбати квадратнi метри у рiзних регiонах та яких цiн на житло очiкувати надалi.
Керiвник розвитку продуктiв DIM.RIA Вiталiй Поберезький розповiв УНIАН, що наразi покупцi обережно ставляться до питання вибору житла: не поспiшають iз купiвлею та чекають на найкращi цiновi пропозицiї. Адже на купiвельну спроможнiсть громадян i, вiдповiдно, ритм вiдновлення ринку дуже впливають зовнiшнi фактори.
“Ситуацiя на фронтi, затримка iноземної допомоги, коливання курсу долара, блекаути сповiльнюють процеси продажу чи купiвлi житла. Серед тенденцiй ми можемо помiтити вичiкувальну позицiю покупцiв нерухомостi. Вторинний ринок користується бiльшим попитом, адже це можливiсть швидко переїхати. Що стосується первинного ринку, то громадяни фокусуються на готових або майже готових новобудовах, щоб не ризикувати з iнвестицiями”, – каже експерт.
Втiм, за словами аналiтика, ринок нерухомостi поступово вiдновлюється.
Iз такою оцiнкою погоджується i керiвниця сектору з розвитку продажiв “OLX Нерухомiсть” Оксана Остапчук, яка оптимiстично зазначає, що на сьогоднi ринок нерухомостi вiдновився на 60-70% вiд довоєнних показникiв. Цьому сприяє, зокрема, зменшення кiлькостi людей, якi виїжджають на постiйне проживання за кордон, загальний стан економiки та низка державних програм.
“Наприклад, пiсля розширення програми “єОселя” на приватнi будинки укладено близько 70 нових угод за першi два мiсяцi року. Ця програма є популярною у захiдних областях, попри нинiшню ситуацiю активно використовується у Харковi, а лiдером за кiлькiстю угод є Київ”, – розповiдає Остапчук.
Засновник та CEO девелопера Sensar Development Марк Марченко також звертає увагу на популярнiсть державних програм.
“Зараз увага покупцiв на первинному та вторинному ринку сконцентрованi на готових квартирах з ремонтом та меблями, сегмент “економ” та “комфорт”. Це в бiльшiй мiрi обумовлено дiючими державними програмами, такими як “єОселя” та “єВiдновлення””, – зазначив вiн.
За даними Мiнiстерства економiки України, станом на кiнець травня, квартири та будинки за програмою “єОселя” придбали понад 4 тис. родин.
“За програмою “єОселя” вiд початку року 4111 родин взяли кредити на придбання житла загалом на 7 млрд. грн. Бiльшiсть з них отримали кредити на купiвлю квартир, 174 родини – приватних будинкiв. Зростає кiлькiсть людей, якi надають перевагу житлу так званого першого продажу, а не вторинному ринку”, – зазначила заступниця мiнiстра економiки Надiя Бiгун.
Згiдно з аналiтикою DIM.RIA, громадяни частiше вибирають двокiмнатнi або однокiмнатнi квартири. Згiдно з рiчною аналiтикою станом на квiтень, Київ та Київська область є одними з найактуальнiших локацiй для купiвлi нерухомостi. Також продовжує зростати кiлькiсть пропозицiй в Iвано-Франкiвськiй, Закарпатськiй, Львiвськiй та Волинськiй областях. Цi територiї вважаються бiльш безпечними. Люди продовжують активно цiкавитись житлом на Заходi.
Керiвник розвитку продуктiв DIM.RIA Вiталiй Поберезький зазначає, що важливим фактором у виборi житла є iнфраструктура. Так, покупцi все частiше шукають нерухомiсть за концепцiєю “15-хвилинного мiста”.
“Здебiльшого це концепцiя мiського планування, за якої бiльшiсть потреб – робота, аптека, освiта – знаходяться у пiшiй доступностi. Втiм в Українi поступово з’являються житловi комплекси, де вся iнфраструктура знаходиться у межах однiєї територiї. Це зручно та доступно”, – пояснює вiн.
Як стало вiдомо ProfiDOM.com.ua, також серед побажань громадян на перший план сьогоднi виходить пiдготовленiсть комунiкацiй будинку до можливих вiдключень свiтла, вiддаленiсть вiд вiйськових i об’єктiв критичної iнфраструктури, а також низька поверховiсть.
За даними “OLX Нерухомiсть”, у 2023 р. у категорiї продаж квартир на платформi було опублiковано 993332 оголошень. Найбiльше на Київщинi (324237) та Одещинi (202960). Сумарно цi оголошення отримали 8,7 млн. вiдгукiв користувачiв. Медiанна вартiсть квартири в Українi становила торiк 1,44 млн. грн. Найдорожче у Київськiй та Львiвськiй областях – понад 2,4 млн. грн. Найдешевше у прифронтових областях – вiд 730 до 960 тис. грн.
З сiчня по квiтень у категорiї продаж квартир було опублiковано 520210 оголошень, зазначають аналiтики OLX. Найбiльше – на Київщинi (171487) та Одещинi (90963). Сумарно цi оголошення отримали 2,9 млн. вiдгукiв користувачiв. При цьому медiанна вартiсть квартири в Українi зросла до 1,64 млн. грн.
Що стосується темпiв зростання цiн, то, за даними керiвника розвитку продуктiв DIM.RIA Вiталiя Поберезького, у квiтнi вiдносно квiтня 2023 р. вартiсть однокiмнатної квартири на вторинному ринку зросла майже у всiх областях.
Найбiльший стрибок цiн, за словами експерта, зафiксовано в Iвано-Франкiвськiй областi – на 51%. Вартiсть двокiмнатних квартир по iнших областях також виросла, здебiльшого, у межах 20%. Серед трiйки лiдерiв за вартiстю житла – Київ, Львiвська та Закарпатська областi.
Також експерт наводить данi щодо цiн на первинному ринку.
“За рiк на первинному ринку помiтне падiння цiни за квадратнi метри зафiксовано лише у Харкiвськiй та Запорiзькiй областях. А найбiльше зростання вартостi квадратних метрiв – у Житомирськiй областi – на 32%. Наступною є Iвано-Франкiвська область – 28%”, – повiдомляє Поберезький.
За даними ЛУН, середня вартiсть однокiмнатної квартири на вторинному ринку у Києвi наразi складає $65 тис. – за нинiшнiм курсом у 41 грн./дол. це 2,665 млн. грн. Найдешевшi квартири можна знайти в Деснянському районi – тут однокiмнатну квартиру можна придбати, в середньому, за $41900, у Днiпровському районi – $59900, а в Печерському цiна однокiмнатної оселi сягає $112500.
Середня вартiсть двокiмнатної квартири у столицi складає $83 тис. В Деснянському районi, традицiйно, продаються найдешевшi квартири за середньою цiною $56700, в Оболонському i Днiпровському цiни зрiвнялися – $75 тис., а понад $100 тис. доведеться викласти за двокiмнатну у Голосiївському, Шевченкiвському та Печерському районах.
Щодо iнших великих обласних центрiв, то, наприклад, у Львовi середня вартiсть однокiмнатної квартири складає $61 тис., а двокiмнатна може обiйтися у $90 тис. В Одесi через об’єктивнi воєннi чинники нерухомiсть значно дешевша – $38700 в середньому коштує однокiмнатна квартира, а $57 тис. – двокiмнатна.
В Днiпрi цiна на квартири вiдчутно нижча, анiж в столицi, Львовi та навiть Одесi: за iнформацiєю ЛУН, однокiмнатнi квартири, у середньому, коштують $34 тис., а двокiмнатнi – $46 тис. У Харковi, що потерпає вiд щоденних обстрiлiв, цiни ще меншi: однокiмнатну квартиру, в середньому, можна купити за $22 тис., а двокiмнатну – за $35 тис.
Цiни на продаж квартир у бiльш-менш безпечних регiонах потроху зростають, що й свiдчить про поступове вiдновлення ринку, про яке говорять експерти.
Проте, водночас, прослiдкувавши за оголошеннями з продажу квартир на вторинному ринку столицi на рiзноманiтних сайтах, журналiисти помiтили, що “розлiтаються” здебiльшого квартири низького цiнового сегменту. Дорожчi квартири iз сучасним ремонтом та дорогою технiкою через свою високу вартiсть користуються значно меншим попитом, тому власники змушенi продавати їх за цiнами, вiдчутно нижчими за тi, що були до повномасштабного вторгнення. Продавцi, якi хочуть отримати грошi за своє дороге житло якнайшвидше, занижують цiни, розумiючи, що свої витрати на ремонт їм “вiдбити” у повнiй мiрi не вдасться. I покупцi, розумiючи вигiднiсть таких пропозицiй, довго не розмiрковують. Тодi як оголошення людей, якi досi вiдчувають фантомнi болi за довоєнними цiнами, висять дуже довго i попитом не користуються, через що цiни на такi квартири “тануть” на очах.
Наприклад, двокiмнатна квартира у елiтному житловому комплексi на Оболонi в Києвi ще мiсяць тому продавалася за $215 тис., а тепер, за вiдсутностi покупцiв, власники знизили її цiну до $160 тис. (близько 6,5 млн. грн.). I, схоже, це ще не далеко межа.
Прогнозувати, що буде з цiнами на вторинному ринку нерухомостi надалi, наразi складно, зважаючи на те, що цiнова кон’юнктура залежить вiд багатьох факторiв: ситуацiї на фронтi (чим гiрше йдуть справи України, тим ризикованiшими видаються громадянам iнвестицiї у житло, i тим нижчими, вiдповiдно, є цiни), iнтенсивностi обстрiлiв, стану енергосистеми та економiки.
Втiм, у чому експерти сходяться напевно, так це у тому, що цiни на первинну нерухомiсть зростатимуть – через здорожчання вартостi будiвельних робiт та матерiалiв.
“Ми можемо говорити про очiкування збiльшення цiн на первинну нерухомiсть, що пов’язано з високою собiвартiстю будiвельних робiт”, – прогнозує Вiталiй Поберезький.
Також, за словами Марка Марченка з Sensar Development, цьому сприятиме дефiцит нового житла через низькi темпи появи нових будiвельних проєктiв та велику кiлькiсть зруйнованих будинкiв.
Втiм, i на первинному ринку, якщо у зв’язку з об’єктивними воєнними та економiчними факторами попиту на житло не буде, то i цiни збiльшуватимуться не радикально, навiть попри здорожчання вартостi будiвництва.
Можна зробити висновок, що ринок нерухомостi в Українi, навiть попри вiйну, що триває i поки не наближається до свого завершення, поступово розвивається. Найтяжча ситуацiя, звiсно, у прифронтових регiонах, де цiни на купiвлю та продаж житла найнижчi через постiйну небезпеку. Але у тилових регiонах цiни поступово зростають, нове житло, хоч i повiльно, але будується, а громадяни досить активно беруть iпотечнi кредити на квартири. I це додає крихiтку оптимiзму у цi важкi часи.