Оренда житла
Винайм квартири — це не лише угода про щомісячні платежі. Це, перш за все, цивільно-правові взаємовідносини, які вимагають належного юридичного оформлення. Попри поширену практику усних домовленостей, саме письмовий договір є ключовим доказом прав та зобов’язань сторін у разі виникнення розбіжностей. Він повинен включати істотні умови: об’єкт договору, термін дії, розмір орендної плати, порядок її коригування, умови оплати комунальних послуг, права та обов’язки сторін, а також процедуру дострокового припинення дії договору. Як правильно оформити угоду, пояснює адвокатка та очільниця юридичної компанії «Prima Leader Group» Діна Дрижакова.
Оренда житла в Польщі Фото: Getty Images
Перша вимога — перевірити право власності
“Перш ніж підписувати договір, орендарю слід упевнитись, що квартиру пропонує до оренди саме її законний власник або уповноважена ним особа. Якщо угоду укладає представник, необхідно уважно вивчити довіреність та переконатися в межах його повноважень. Також наполегливо раджу перевірити документи, що підтверджують право власності на квартиру, оскільки саме власник несе відповідальність за надання житла в користування”, – зазначає Діна Дрижакова.
Не оформлюйте договір без акта приймання-передачі
Окремо від основного договору слід підготувати акт приймання-передачі квартири. У цьому документі доцільно детально описати:
- технічний стан помешкання;
- наявність та стан меблів і техніки;
- виявлені дефекти;
- показники всіх лічильників;
- кількість комплектів ключів.
Фото- та відеофіксація стану квартири також сприятиме запобіганню суперечкам після завершення терміну оренди.
Хто несе відповідальність за комунальні платежі?
Одна з найчастіших причин розбіжностей — це питання оплати комунальних послуг. У договорі необхідно чітко прописати:
- хто здійснює оплату житлово-комунальних послуг;
- хто покриває витрати на утримання будинку;
- хто відшкодовує додаткові витрати (наприклад, на охорону, паркінг, послуги консьєржа тощо);
- графік здійснення платежів.
Невизначеність у цих питаннях може призвести до виникнення боргів та конфліктів після завершення терміну оренди.
Чи має значення наявність ОСББ?
“Так, це має значення, хоча, можливо, не таке суттєве, як дехто вважає. Юридично стороною відносин з ОСББ є власник житла, оскільки він є співвласником багатоквартирного будинку. Орендар не стає членом ОСББ лише через факт проживання в квартирі. Він не має права голосу на загальних зборах, не бере участі в управлінні будинком і не отримує статусу співвласника. Водночас це не означає, що орендар може нехтувати правилами будинку”, – каже Діна Дрижакова.
Який статус орендаря у відносинах з ОСББ?
Хоча договір оренди укладається між власником та орендарем, фактично, проживаючи в будинку, орендар користується спільним майном: під’їздом, ліфтом, прибудинковою територією, місцями для паркування, дитячими майданчиками тощо. Тому він зобов’язаний дотримуватися правил співжиття, норм пожежної безпеки, правил користування спільним майном та рішень ОСББ, що регулюють експлуатацію будинку. Це випливає не зі статусу члена ОСББ, а з факту користування майном, щодо якого співвласниками встановлені відповідні правила.
Хто покриває внески до ОСББ?
З юридичної точки зору, обов’язок сплачувати внески до ОСББ покладається виключно на власника квартири як співвласника будинку. Однак сторони можуть домовитися в договорі оренди, що такі платежі фактично покриватиме орендар, разом з іншими комунальними витратами. У такому випадку це стає договірним зобов’язанням між власником та орендарем, але відповідальність перед ОСББ, як і раніше, несе власник квартири.
Чи має ОСББ право висувати вимоги безпосередньо орендарю?
“Зазвичай — ні. Якщо інше не обумовлено окремими угодами, усі фінансові та юридичні претензії з боку ОСББ адресуються власнику квартири. Саме він відповідає перед об’єднанням співвласників щодо сплати внесків та виконання інших обов’язків співвласника. Проте, якщо орендар пошкодив спільне майно, порушує правила проживання, створює надмірний шум або перешкоджає іншим мешканцям користуватися будинком, ОСББ має право вимагати припинення таких порушень, а в деяких випадках — звертатися до суду для їх усунення”, – говорить Діна Дрижакова.
Юристка радить одразу чітко врегулювати в договорі всі питання, що стосуються взаємодії з ОСББ: хто несе відповідальність за сплату внесків, хто отримує офіційні повідомлення від правління, хто компенсує можливі штрафи чи збитки у разі пошкодження спільного майна, а також як сторони будуть взаємодіяти з правлінням ОСББ.