Петиція щодо заборони рієлторів в Україні
На порталі Кабінету Міністрів з’явилася петиція №41/010590-26еп, яка закликає до законодавчої заборони діяльності рієлторів та агентств нерухомості. Процес збору підписів розпочався 11 серпня, і документ одразу підняв питання, яке турбує кожного, хто шукає житло, — за що насправді стягується комісія при купівлі чи оренді квартири. За даними аналітичної платформи Є-дані, офіційно рієлторською діяльністю займаються 14 338 суб’єктів підприємницької діяльності та фізичних осіб-підприємців. Ця цифра може здатися невеликою, однак під час пошуку житла складається враження, що посередників набагато більше.
Автор петиції, Денис Дяченко, стверджує, що посередники на ринку нерухомості призводять до збільшення витрат для покупців та орендарів, при цьому часто не надають належних юридичних гарантій. У документі акцентується увага на проблемі, яку відзначають і самі учасники ринку: агент допомагає знайти житло та організувати перегляд, але не несе відповідальності за юридичну чистоту угоди.
Автор петиції слушно зауважує, що у сфері рієлторських послуг часто відбуваються неформальні та напівлегальні операції з нерухомістю, приховування реальних прибутків, ухилення від сплати податків та нав’язування послуг, які не мають юридичної сили. Значна кількість рієлторів функціонує без офіційної реєстрації, ліцензій та державного контролю, що створює сприятливе середовище для шахрайства та маніпуляцій. Нерідко покупцям або орендарям незрозуміло, за які саме послуги вони мають сплатити комісію, особливо якщо роль рієлтора мінімальна або взагалі відсутня.
Ключова проблема цього ринку — відсутність юридичної відповідальності. Навіть базову перевірку власника, від моменту перегляду до внесення авансу, рієлтори здійснюють надзвичайно рідко. Нотаріус же залучається лише на фінальному етапі укладання договору і перевіряє переважно права на сам об’єкт нерухомості, а не особу продавця чи орендодавця.
Провести базову перевірку продавця або орендодавця як особи можна самостійно, за кілька хвилин, ще до передачі коштів. Для цього достатньо мати ІПН або номер документа та ПІБ особи, щоб перевірити декілька важливих аспектів:
- Перевірка дійсності паспорта: чи не внесено документ до списків втрачених або викрадених.
- Наявність особи в розшуку: збіг за ПІБ може захистити від угоди з підозрілою особою, яка переховується від правоохоронних органів.
- Відкриті виконавчі провадження: значні заборгованості за комунальні послуги, несплачені аліменти чи штрафи можуть вже бути зареєстровані як виконавчі провадження і призвести до судових спорів.
Реєстр речових прав, який містить інформацію про арешти та права власності безпосередньо на нерухоме майно, недоступний для безкоштовної перевірки у відкритих джерелах; це можливо зробити лише за запитом у ЦНАП або у нотаріуса. Самостійно здійснити таку перевірку безкоштовно не вдасться.
Детальніше про межі відповідальності рієлтора, функції нотаріуса при перевірці та методи самостійного аудиту особи власника за лічені хвилини можна дізнатися з детального розбору на ресурсі edani.ai.
Для оперативного самостійного тестування фізичних осіб можна скористатися Telegram-ботом Є-дані, перейшовши за посиланням або ввівши в пошук Telegram @e_dani_bot. Не витрачайте час на довгі розмови з рієлторами, спочатку перевіряйте інформацію про продавця чи орендодавця.
Житлові будинки. Фото: Інформатор
Важливо пам’ятати, що і нотаріус, і рієлтор є суб’єктами первинного фінансового моніторингу. Детальніше про фінмоніторинг “Інформатор” повідомить у майбутніх публікаціях.
Чому ринок нерухомості залишається вразливим до шахрайства
Проблема, піднята в петиції, не обмежується лише розміром комісії. На ринку нерухомості регулярно фіксуються випадки шахрайства з боку так званих “чорних рієлторів” — осіб або груп, які використовують підроблені документи та довіреності для незаконного заволодіння чужим житлом, часто цілячись на самотніх або літніх власників.
У рамках таких схем зловмисники часто діють у змові з недобросовісними нотаріусами, оформлюючи фіктивні угоди на підставних осіб, а потім перепродаючи нерухомість покупцям, які нічого не підозрюють. Саме тому питання про те, хто і на якому етапі перевіряє учасників угоди, стає критично важливим — адже без елементарної перевірки особи власника покупець ризикує не тільки зазнати фінансових збитків, але й потрапити в тривалі судові процеси. Тому варто самостійно перевіряти частину інформації.
Раніше “Інформатор” повідомляв, що уряд вніс зміни до порядку подання нотаріусами повідомлень про оренду нерухомості, посиливши контроль за такими угодами в рамках фінансового моніторингу. Також ми писали, що з червня набули чинності нові правила, які зобов’язують нотаріусів подавати електронну звітність про оренду нерухомості до податкових органів, що має сприяти підвищенню прозорості ринку оренди.