class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
У 2025 році частка угод з новобудовами, що здійснюються через розстрочку, становить від 65 до 90%, тоді як державні іпотечні програми охоплюють не більше 5-15% транзакцій.
За три роки від запуску державної програми пільгового кредитування «єОселя», український ринок нерухомості природним чином сформував вигідну альтернативу – програми розстрочки від забудовників. Ці варіанти виявилися більш адаптивними, оперативними та доступними для широкого кола громадян порівняно з обмеженими можливостями державних іпотечних схем.
Динаміка програми «єОселя»
Старт програми відбувся у жовтні 2022 року, коли було видано 470 кредитів, що відповідало контексту воєнного стану та відносно пізньому запровадженню.
Протягом 2023 року спостерігався значний сплеск – 5855 виданих кредитів (+1145.74%), зумовлений високим попитом серед пільгових категорій населення (військовослужбовці, медичні працівники, внутрішньо переміщені особи) та активною маркетинговою кампанією.
Однак, у 2024 році темпи зростання уповільнилися до 45.43% (8515 кредитів). Незважаючи на додаткове фінансування в обсязі 20 млрд грн та розширення переліку категорій учасників (IT-спеціалісти, молодь), програма зіткнулася з бюрократичними труднощами, що призвело до відхилення приблизно 70-90% поданих заявок.
За перші дев’ять місяців 2025 року програма «єОселя» видала 5406 кредитів, що становить 63.48% від загальної кількості за весь 2024 рік. Це свідчить про зниження на 20.78% порівняно з аналогічним періодом минулого року.
Згідно з прогнозами аналітиків групи компаній DIM, якщо середньомісячний показник видачі (600 кредитів) збережеться, до кінця року загальна кількість кредитів складе 7,2–8 тисяч, що відповідає приблизно 90% результатів 2024 року.
Для повернення до показників 2024 року необхідно спростити процедури оформлення або забезпечити додаткове фінансування.
Загалом за період дії програми (жовтень 2022 – жовтень 2025), було видано 20 773 кредити на суму 35 млрд грн. Середня вартість придбаної нерухомості становить 2,35 млн грн, середня вартість квадратного метра – 39 947 грн, а середня площа об’єкта – 57,4 м2, що вказує на фокус програми на житло економ та комфорт-класу.
Географія та профіль позичальників
Майже половина всіх угод за програмою «єОселя» (49,7%) укладається в Києві та Київській області, де ринок нерухомості залишається найбільш активним і концентрує значну частину попиту.Наступні позиції займають Львівська (6,1%), Івано-Франківська (4,7%) та Одеська (4,5%) області. У регіонах, наближених до зони бойових дій (Харківська, Запорізька, Сумська), частка угод не перевищує 1% через воєнні ризики, такі як потенційне пошкодження житла, та ускладнені умови кредитування.
У 2025 році коло учасників програми «єОселя» значно розширилося порівняно з 2022 роком.
Кредити під 3% доступні для військовослужбовців, співробітників силових структур, медичних працівників, педагогів, науковців, ветеранів війни, учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни та членів сімей загиблих – на їхню частку припадає 60–70% заявок. Серед них 76% – це представники військових та силових структур, по 20% – медики та освітяни, 4% – науковці.
Кредити під 7% призначені для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), IT-спеціалістів, працівників бюджетної сфери, молодих сімей (до 35 років) та громадян, які не мають власного житла або мають площу меншу за встановлену норму. На цю категорію припадає 25-30% схвалених заявок.
Водночас, за весь час функціонування програми «єОселя», ВПО отримали лише 14% кредитів, ветерани – 7%, а інші категорії громадян – 79%.
Незважаючи на розширення у 2025 році, програма «єОселя» залишається недоступною для більшості громадян через жорсткі вимоги та складні бюрократичні процедури.Лише 10–30% заявок схвалюються на етапі автоматизованого відбору в «Дії» та банках.
Понад 70–90% відмов відбувається на різних етапах перевірки: відхилення заявки в «Дії», невідповідність критеріям пільгових категорій, помилки або неповнота наданих документів, проблеми з банківською акредитацією, нотаріальними діями, страхуванням, вікові обмеження, недостатність офіційних доходів, наявність власного житла або воєнні ризики (у прифронтових регіонах).
Особи, які не належать до пільгових категорій, зокрема підприємці та особи з неофіційним працевлаштуванням, мають мінімальні шанси отримати кредит, що робить програму доступною лише для приблизно 10–15% потенційних позичальників.
Розстрочка як «нова валюта» ринку
Поки державна програма «єОселя» зберігає свою бюрократичну природу та обмеженість пільговими категоріями, ринок нерухомості самостійно сформував гнучку альтернативу – розстрочки від забудовників. За останні кілька років вони фактично витіснили іпотеку як основний метод купівлі житла в новобудовах. Розстрочки стали більш адаптивними, швидшими в оформленні та не мають обмежень за категоріями, що робить їх ключовим конкурентом для державної іпотеки.
У 2025 році розстрочка від забудовників охоплює 65–90% угод з новобудовами, тоді як частка державних іпотек становить лише 5–15 %.
Причини такого домінування є очевидними:
- Простота та швидкість оформлення: рішення приймається протягом 1–2 днів безпосередньо забудовником, минаючи складні банківські перевірки.
- Гнучкі умови: початкові внески від 10–20%, акційні пропозиції з 0% ставкою, можливість розширення термінів до 5–7 років.
- Маркетинг та конкуренція девелоперів: розстрочка стала ефективним інструментом, який фактично замінив банківські кредити. Покупці сприймають її як власну систему фінансування.
- Фіксація ціни: вартість житла закріплюється в національній валюті, що забезпечує захист від інфляційних процесів та коливань валютних курсів.
Завдяки цьому близько 80% українців, які не відповідають критеріям програми «єОселя», мають можливість придбати квартиру саме через розстрочку.
За перші 9 місяців 2025 року було укладено приблизно 10–15 тисяч угод з розтермінуванням, а попит на розстрочки в сегменті комфорт-класу зріс на 30%. Близько 40% усіх звернень до відділів продажів у цьому сегменті стосуються саме програм розстрочки.
Щоб підтримати попит і залучити клієнтів, забудовники у 2025 році продовжили терміни розстрочок та знизили розмір перших внесків. Провідні забудовники столичного регіону пропонують подовжені програми розстрочки до 5-7 років, включаючи періоди з 0% ставкою, без прихованих комісій та з можливістю дострокового погашення. Це є визначальним трендом поточного року.Водночас, ціни на квартири, що продаються в розстрочку, часто перевищують стандартні на 5–10%, що компенсує забудовнику відсутність відсотків за кредитування.
За даними аналітиків групи компаній DIM, попит на довгострокові програми розстрочки збільшився на 25–30%, особливо в сегменті комфорт-класу. Покупці готові сплачувати вищі щомісячні платежі заради зручності швидкого оформлення та відсутності необхідності надавати детальну фінансову звітність.
«Розстрочка стала новою валютою ринку та перетворилася на провідний механізм купівлі житла в новобудовах. Вона пропонує швидкість, гнучкість та зрозумілість для покупця, що вигідно відрізняє її від державної іпотеки. Саме тому понад дві третини продажів новобудов у 2025 році здійснюються через механізм розтермінування», – наголошують представники DIM.
Дата: 28.10.2025 Джерело: DIM