Будівництво Фото: Інформатор
Держава продовжує перехід до цифрових технологій в будівельній індустрії за допомогою Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) шляхом адаптації порядку зведення споруд на базі будівельного паспорта або ескізу планів забудови земельної ділянки. Четвертого березня 2026 року Рада Міністрів України прийняла ухвалу № 305, якою внесено зміни до порядку спорудження приватних будинків в умовах воєнного стану. Про це шістнадцятого березня повідомляє Судово-юридичне видання.
Головний акцент змін не тільки в автоматизації операцій, але і в посиленні нагляду. Основна ціль Постанови №305 — чітке відділення незначного приватного будівництва від масштабних котеджних проєктів. Урядова ухвала, за планом, повинна унеможливити практику, коли великі житлові комплекси реєструвалися як садові будинки, щоб уникнути проходження більш складних процедур — зокрема експертизи проєктної документації та отримання містобудівних вимог і обмежень.
Садовий будинок за будівельним паспортом
Отже, у новій редакції тепер представлено перелік об’єктів, зведення яких відбувається на основі будівельного паспорта. Зокрема, мова йде про індивідуальні, садові та дачні житлові будинки висотою не більше двох поверхів, навіть з мансардою та загальною площею до 500 кв. м. Крім того, на основі будівельного паспорта можуть споруджуватися господарські будівлі (сараї, гаражі, котельні тощо) та споруди (огорожі, ворота), що є додатком до такого будинку.
Важливо, що з переліку спрощених об’єктів, тобто тих що будуються на основі паспорту, зовсім виключено зблоковані та блоковані житлові будинки. Тобто, спорудження таунхаусів, дуплексів та багатоквартирних будинків з окремими виходами на ділянку відбуватиметься виключно на основі містобудівних умов та обмежень. Такі нововведення повинні зупинити практику спорудження «багатоповерхівок» замість городу за полегшеною процедурою.
Садовий будинок за схемою намірів
Також Постанова № 305 містить особливе правило для полегшених процедур під час воєнного стану. Таким чином, на період воєнного стану в Україні та протягом одного року після його зупинення або скасування дозволяється зводити індивідуальні (садибні), садові та дачні будинки висотою до двох поверхів, без урахування мансарди, та площею до 200 кв. м без отримання будівельного паспорта. Дане спрощення також розповсюджується на спорудження господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки, і так само не застосовується до зблокованих житлових будинків.
Перед початком будівництва замовник повинен звернутися до атестованого архітектора або інженера-проєктувальника. На основі укладеного договору фахівець створить схему планів забудови земельної ділянки та завантажить її до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Сьогодні, досить багато типових проєктів енергоефективних будинків мають площу до 250 кв. м., відповідно тепер і таке спорудження індивідуального будинку вимагатиме більш складної процедури і будівельного паспорту.
Цифрова схема намірів забудови
У Порядку ведення ЄДЕССБ з’являється новий пункт 88-2, який буде діяти на період воєнного стану. Е-документ, розроблений архітектором або інженером-проектувальником з відповідним сертифікатом, завантажується через електронний кабінет і підтверджується кваліфікованим електронним підписом (КЕП). У дійсності, це повинно мінімізувати самостійні проєкти власників ділянок, що раніше призводили до численних порушень норм щодо відступів від меж та ліній забудови.
Схема планів в Е-системі — це всебічний документ, що містить дані про місце розташування, фасади, плани поверхів, інженерні комунікації та навіть позначку про те, що об’єкт не є пам’яткою або об’єктом підвищеної небезпеки.
Захист культурної спадщини
Нові правила вводять обмеження для забудови в історичних місцях. Відтепер забудова на основі схеми планів заборонена в межах історичних населених пунктів, якщо для них не затверджено відповідну науково-проєктну документацію. Також не дозволяється будівництво за полегшеною схемою у зонах охорони пам’яток та буферних зонах. Таке правило повинно унеможливити забудови в історичних центрах міст під виглядом реконструкції садового будинку.
Державний контроль та практика приписів
Держава впровадила автоматизований механізм відповідальності фахівців. Якщо державний архітектурно-будівельний нагляд виявить порушення норм і видасть архітектору, або проектувальнику два приписи про їх усунення, система автоматично заблокує такому спеціалісту доступ до створення нових схем. Це по суті означає неможливість фахівця працювати до моменту виправлення порушень або оскарження приписів. Такий механізм відповідальності фахівців може суттєво вплинути на ціну послуг професійних фахівців, які будуть закладати у вартість послуг свої ризики.
За задумом держави, ухвала повинна закрити можливості для хаотичної забудови під виглядом індивідуального житла та відокремити дійсно приватне будівництво від масштабних житлових проєктів. Власники приватних будинків, зможуть не турбуватися, що за парканом за місяць буде зведено п’ятиповерховий багатоквартирний будинок, чи готель. Девелоперам, які будували котеджні комплекси за спрощеними процедурами варто підготуватися до необхідності переходу до повноцінної містобудівної процедури. Для самих же приватних забудовників нові правила означають більш цифрову та впорядковану процедуру будівництва, однак таку, що передбачає обов’язкове залучення атестованого архітектора або інженера-проєктувальника.