“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Ризики вкладень у недобудовані об’єкти: рекомендації, як убезпечити свої кошти
Об’єкти незавершеного будівництва залишаються одним з головних ризиків для приватних вкладників у житлову власність. Мова йде не тільки про призупинення будівництва через війну чи фінансові негаразди забудовника. Питання насправді значно ширше: статус землі, дозвільна документація, фінансова схема проєкту, авторитет забудовника.
У новому матеріалі від Delo.ua розглянемо характерні ризики та дієві інструменти, що допомагають не розгубити кошти і отримати реальну квартиру, а не тільки обіцянку.
Чому в Україні досі існує ризик «замороженого» ЖК
Основна причина виникнення недобудов – нестача грошових коштів у девелопера. Зменшення продажів, ускладнення доступу до кредитів, збільшення собівартості будматеріалів та логістики можуть призвести до того, що коштів просто не вистачає для завершення об’єкта. У період війни цей ризик став ще більшим: частина будівельних майданчиків постраждала від обстрілів, частина об’єктів забудовники реально законсервували.
Правові проблеми
Це другий чинник. Трапляються випадки, коли будівництво розпочали з порушенням цільового призначення земельної ділянки або без повного комплекту дозволів. Це дає можливість для судових процесів і зупинки робіт. Вкладник у такій ситуації опиняється в пастці, навіть якщо добросовісно вніс усі платежі.
Зміна умов продажу
Деякі девелопери збувають квартири через попередні договори або інвестиційні сертифікати без чіткого зобов’язання передати конкретний об’єкт у власність. Це означає, що покупець не отримує стандартного захисту, як у випадку нотаріально завіреного договору.
На що звернути увагу перед укладанням угоди
Перший основний крок – перевірка забудовника. Важливо вивчити, які об’єкти він уже сдав в експлуатацію, чи були затримки з термінами, чи є відкриті судові справи проти фірми. Репутація девелопера в Україні – це не абстракція, а по суті фактор гарантії.
Другий крок – вивчення документів. Вкладник повинен вимагати:
- право використання або володіння земельною ділянкою під конкретний будинок,
- дозвіл на виконання будівельних робіт,
- містобудівні умови та обмеження, технічні умови на підключення комунікацій.
Якщо хоча б один з цих документів відсутній або викликає підозру, ризик недобудови збільшується в рази.
Окремо слід оцінювати форму договору. Більш безпечний варіант – договір, який чітко передбачає передачу квартири після введення будинку в експлуатацію та реєстрацію права власності за покупцем.
Варіант, в якому інвестор по суті «фінансує будівництво без гарантій», підходить тільки тим, хто готовий брати на себе високий ризик.
Фінансові показники ризику
Зазвичай, проблемні об’єкти можливо розпізнати ще до офіційного припинення робіт за деякими “сигналами”:
- постійні «акції» зі знижками у 20–30% нібито на обмежену кількість квартир;
- нав’язування повної оплати наперед замість поступових платежів;
- відсутність відкритої інформації про швидкість будівництва, відсутність фото- і відеозвітів з майданчика;
- зміна юридичної особи девелопера в середині проєкту.
Це ознаки браку грошей у забудовника. По суті вкладник у такій моделі не купує квадратні метри, а надає кредит компанії.
Що робити вкладнику, якщо будинок вже проблемний
Є два варіанти розвитку подій. Перший – добудова об’єкта через нового вкладника або компанію управління. У великих містах застосовується передача довгобудів іншому девелоперу, який викуповує недобудований проєкт і доводить його до введення в експлуатацію. У цьому випадку важливо зафіксувати свої права документально, щоб бути внесеним у реєстр вкладників.
Другий варіант – правовий захист. Якщо у покупця є підписані договори та підтверджені платежі, він може претендувати на майнові права або на повернення грошей. Це більш довгий шлях, але юридично він діє. Проблема в тому, що зазвичай таких вкладників десятки або сотні, і процес узгодження складний.
Як зменшити ризики до мінімуму
Перед вкладенням у квартиру в новобудові доцільно зробити декілька ключових кроків:
- перевірити землю і дозвільні документи не з слів менеджера відділу продажів, а у відкритих державних реєстрах;
- оцінити фінансову систему платежів: безпечніше платити поступово, по мірі готовності будівництва;
- уточнити, кому саме ви перераховуєте кошти – юридичній особі забудовника чи посереднику;
- за можливості залучити юриста ще до підписання першого документа, а не після того, як внесено аванс.
У воєнних умовах слід також звертати увагу на географію. Об’єкти в регіонах з меншою інфраструктурною загрозою мають більшу ймовірність завершення та введення в експлуатацію. Девелопери в таких містах зазвичай показують більш стабільні темпи будівництва, оскільки не змушені постійно припиняти роботи через обстріли.
Недобудова – це не тільки про втрачений час, а про реальну можливість втрати інвестованих коштів. Ринок первинного житла в Україні у 2025 році працює в умовах високого ризику, і відповідальність значною мірою покладена на вкладника.
“`
Джерело