Розвиток ринку первинної житлової нерухомостi в Українi суттєво залежить вiд регiону та його специфiчних характеристик, в першу чергу вiддаленостi вiд лiнiї фронту та частоти ракетних та шахедних атак збоку рф.
Про ситуацiю на ринках новобудов в регiонах, уподобання покупцiв та основнi тренди Property Times поговорив з представниками девелоперських компанiй, якi представляють регiональнi ринки (в добiрку потрапили: Львiв, Iвано-Франкiвськ, Вiнниця, Одеса та Ужгород).
Серед спiльних трендiв, якi були характернi для всiх регiонiв, якi потрапили до добiрки, можна видiлити такi: поступове вiдновлення попиту, помiрне зростання вартостi квадратного метра, змiщення попиту в бiк готового житла, в тому числi й з ремонтом, пiдвищення зацiкавленостi в замiських проєктах тощо.
“У Вiнницi продовж 2023 р. вiдбувалося стабiльне та планомiрне зростання вартостi квадратного метру, замороженi будiвництва поступово нарощували свої темпи, – коментує CEO 121 Development Роман Бочевар. – Також у мiсто з початку повномасштабного вторгнення релоковано 353 пiдприємства та створено близько 2 тис. нових робочих мiсць. Вдале географiчне розташування, розвинений благоустрiй та комфортнi умови для життя сприяють попиту купiвлi первинної нерухомостi як для самих вiнничан, так i для iнвесторiв з рiзних регiонiв України”.
Марiя Логiнова, SVP of Zezman City, видiлила такi п’ять основнi тренди, якi були характернi для одеського ринку первинної нерухомостi: “Перший: надання переваги нерухомостi у розвинених районах, з усiєю iнфраструктурою пiд рукою. Ми бачимо на нашому прикладi, що сьогоднi цiлiснi мiстечка дуже актуальнi, демонструють стiйкiсть та прогнозоване пiдвищення покупецького попиту. Другий: найвищий попит надбали двокiмнатнi квартири. Їх зазвичай купують молодi родини для власного користування. Третiй тренд: пiдвищений попит на ready-to-use нерухомiсть. Люди шукають готовi рiшення: житло у вже зданих або майже зданих в експлуатацiю будинках, з готовими ремонтами, меблюванням та технiкою. Четвертий: пiдвищений попит на приватнi будинки та земельнi дiлянки. П’ятий: енергостiйкiсть та автономнiсть. Вважаємо, що у свiдомостi українцiв цi фактори ще довго не втратять актуальностi”.
Про тренди на ринку первинки Львова Property Times розповiв Роман Давимука, СЕО Avalon: “В першу чергу, клiєнт почав цiнувати надiйнiсть вкладення, адже спектр ризикiв значно збiльшився, i є бажання клiєнтiв, можливо, i дорожче придбати нерухомiсть, але доручити капiтал надiйному девелоперу. По-друге, ринок, навiть у Львовi, не вiдновився на бiльше нiж 40% порiвняно з довоєнними показниками, згiдно з останнiми даними ЛУН, тому сформувався своєрiдний баланс на ринку, хоч i структура ринку серед девелоперiв змiнилась. По-третє, законодавчi змiни суттєво впливають на роботу з проектуванням (закон про МОНи, затвердження IАОПу у Львовi, новi ДБН)”.
Степан Лаврiв, засновник та СЕО будiвельної компанiї EffectBud, подiлився своїми спостереженнями щодо трендiв на ринку Iвано-Франкiвська: “Перший тренд – переїзд з багатоквартирних багатоповерхових будинкiв до приватного будинку, таунхаузу чи дюплексу. Другий тренд – малоповерхове будiвництво, будинки клубного типу, закритi котеджнi мiстечка. Цей тренд спостерiгається ще з початку пандемiї коронавiрусу, але особливо загострився в перiод повномасштабної вiйни. У зв’язку з постiйним ризиком обстрiлiв та блекаутiв людям хочеться вiдчувати бiльший контроль та почуватися бiльш захищеними у власному помешканнi. I третiй тренд – перетiк грошей з купiвлi власного житла до придбання iнвестицiйної нерухомостi”.
Схожi тенденцiї прослiдковуються i на Закарпаттi, про що розповiдає Марiанна Галаговець, член ради директорiв компанiї GAZDA: “Основний тренд у 2023 р. на ринку Закарпаття – стабiлiзацiя попиту. У 2022 р. ринок стрiмко реагував на воєннi подiї. Якщо тодi був бум оренди, який вiдобразився i на ринку первинної нерухомостi, то у 2023 р. ринок стабiлiзувався. Люди дiзналися i повiрили в Закарпаття як регiон, куди можна iнвестувати. Тепер рiшення купувати тут нерухомiсть виваженi, обдуманi, в основi яких не емоцiї й панiка, а розумiння переваг регiону i довiра до лiдерiв ринку. Другий тренд – це квартири з ремонтом та максимальною комплектацiєю (з побутовою технiкою та меблями) в готових житлових комплексах. У покупцiв немає часу чекати. Тому обирають готове житло, щоб одразу переїхати в нього жити. Особливо попит на готовi квартири активувався напередоднi цiєї зими. У клiєнтiв бажання зимувати на Закарпаттi поєдналось з безпековою перевагою регiону i вилилося в активнi покупки. Частина клiєнтiв, що звернулися до нас, спочатку розглядали варiанти оренди житла, але все ж вирiшили купувати одразу. Останнiй – це тренд на замiське житло з запитом на приватнiсть. Вiн знову повернувся до Закарпаття. Такий же попит ми бачили в перiод пандемiї. Варто зазначити, що клiєнтiв цiкавлять саме таунхауси, а не котеджi. Вони не хочуть витрачати додатковi кошти та сили на утримання будинку, а таунхаус поєднує мiський комфорт з замiським життям i природою”.
Спiкери зазначають, що одним зi спiльних для всiх регiонiв факторiв, якi позитивно вплинули на ринок, стали державнi програми “єОселя” та “єВiдновлення”. Ракетнi обстрiли, загальна невизначенiсть та емоцiйна напруга в суспiльствi – спiльнi чинники, якi стримують ринок нерухомостi в цiлому по Українi.
Серед факторiв стимулювання та стримання були також й такi, що обумовленнi певними особливостями того чи iншого регiону.
“Стимулювали ринок Вiнницi рiзкий попит на державну програму кредитiв “єОселя”, активний темп вiдновлення замороженого будiвництва та вiдкриття вiддiлiв продажу, пiдвищена лояльнiсть до покупця, зокрема це безвiдсоткова розстрочка серед переважної бiльшостi забудовникiв, гнучкi умови розтермiнування, перспектива iнвестицiйної привабливостi для продажiв на початкових етапах будiвництва нових житлових комплексiв, а також ситуацiя на ринку валют. I звiсно, статус “найбiльш захищених мiст”, який закрiпився за Вiнницею з початку повномасштабного вторгнення, що значно заспокоює iнвесторiв, якi прагнуть придбати нерухомiсть”, – коментує Роман Бочевар.
“Певна нормалiзацiя життя у Львовi (хоч, на жаль, i за умов вiйни) стимулює людей задумуватись про майбутнє та не вiдкладати рiшення щодо вкладень, – зазначає Роман Давимука. – Також певною мiрою допомогли змiна сприйняття Львова як вiдносно безпечного мiста, де ринок якiсно функцiонує. I, звичайно, обмеження руху капiталу за кордон, так само як невеликий спектр iнвестицiйних альтернатив”.
“Додатковим стимулом став розвиток нових житлових комплексiв. Пiдвищення якостi житла, введення нових iнфраструктурних об’єктiв та розвиток комфортних житлових зон привертали увагу покупцiв та сприяли зростанню попиту на нерухомiсть, особливо серед переселенцiв, якi вирiшили жити у Львовi”, – додає Юлiя Бiлень, керiвник вiддiлу продажiв компанiї Greenville.
“Споживачiв у Одесi пiдбадьорює вiдсутнiсть рiзкого росту цiн на нерухомiсть, – коментує Марiя Логiнова. – Окремо хочемо видiлити “єОселю”. Нещодавно додали можливiсть купувати не тiльки квартири, а i будинки. Це стимулює ринок, бо попит на приватнi будинки пiдвищився. Ще сильнiшим стимулом могла б стати можливiсть купувати квартири “з котловану”: тодi українцi отримують житло за нижчою цiною, а забудовники – значнi iнвестицiї. Наразi по програмi акредитують лише будiвлi з готовнiстю не менше 70%”.
“Стимулював ринок Iвано-Франковську перетiк капiталу i людей з районiв, де велися активнi бойовi дiї, на захiд країни. Вiдповiдно, якщо до початку повномасштабної вiйни середня вартiсть на ринку нерухомостi була $500/кв. м, то зараз вона наближається до $800, – зазначає Степан Лаврiв. – Ще один фактор – iноземна допомога, яка створює позитивнi очiкування на ринку”.
Серед факторiв, що стримували ринок, Степан Лаврiв вiдзначає зупинку капiталу з-за кордону вiд заробiтчан, якi становили великий вiдсоток покупцiв нерухомостi до початку повномасштабного вторгнення, а зараз повнiстю, i перевезли свої сiм’ї за межi України.
“Фактор стримування в Ужгородi – законопроєкт про мобiлiзацiю. З кiнця 2023 р. i дотепер вiн є стримувальним фактором, потенцiйнi iнвестори вiдкладають купiвлю нерухомостi до прийняття закону про мобiлiзацiю. Таке ж завмирання попиту ми бачили, коли спiвробiтники ТЦК активно перевiряли документи в туристичних мiсцях Закарпаття, – коментує Марiанна Галаговець. – Стимулювала попит та розширила ринок державна iпотечна програма “єОселя”: квартири бiзнес-класу та квартири з великою квадратурою стали доступнi бiльшiй кiлькостi клiєнтiв”.
Як стало вiдомо ProfiDOM.com.ua, вiдбулися змiни у структурi попиту, трансформувалися уподобання покупцiв, змiнився регiональний розподiл iнвесторiв.
Юлiя Бiлень так описує цiльову аудиторiю проєктiв Greenville у Львовi:
– покупцi, що купують житло для власного проживання (молодi люди, родини переселенцiв);
– iнвестори, що купують житло з метою збереження та/або примноження власних коштiв (це переважно мiсцевi);
– вiйськовослужбовцi;
– користувачi державної програми “єОселя”.
“Структура нашого попиту в частинi географiї та мети купiвлi не змiнилась принципово, хоча варто сказати, що зменшилась кiлькiсть iнвестицiйного попиту “на перепродаж” в короткiй перспективi. Тобто iнвестицiйний попит хороший, проте фокус на довготермiновiй iнвестицiї”, – характеризує ситуацiю по Львову Роман Давимука.
Про портрет покупця в Ужгородi розповiдає Марiанна Галаговець: “До повномасштабної вiйни клiєнтiв з iнших регiонiв було лише 10%, а 90% – Закарпаття та Ужгород. На сьогоднi географiя покупцiв змiнилась: Ужгород – 33%, Закарпатська область – 22%, закордон – 5%, решта – iншi областi (Київська, Харкiвська, Днiпропетровська тощо). Портрет покупця також змiнився. Основна його цiль – не примножити грошi та заробити, а зберегти їх i не втратити. Зараз на ринку переважають iнвестицiї заради збереження заощаджень з метою в майбутньому продати квартиру або жити самим. Основнi причини покупки серед наших клiєнтiв: 49% – iнвестицiї, 4% – для рiдних, 40% – для себе, 7% – з iнших причин. В Ужгород i на Закарпаття евакуювалась велика кiлькiсть українцiв. У 2022 р. люди шукали для себе короткострокове житло, але у 2023 р. i зараз розглядають Ужгород для бiльш стабiльного життя, якщо не назавжди, то на 5-8 рокiв точно. Багато клiєнтiв перевозить свої родини, особливо жiнок з дiтьми та лiтнiх батькiв. Окрема категорiя клiєнтiв прийшла по програмi “єОселя”: медики, педагоги, вiйськовi та їх родини. Тобто дана програма розширила категорiя клiєнтiв, якi можуть дозволити собi житло бiзнес чи комфорт-класу”.
В Одесi з’явився новий клас покупцiв – upper-middle class, який сформовано, в основному, вiйськовими-контрактниками та розробниками, що працюють у вiйськовiй сферi, повiдомляє Марiя Логiнова.
“Також часто купують нерухомiсть молодi родини та громадяни, що стимульованi покращеними умовами iпотеки. Є попит серед iнвесторiв, якi шукають можливостi вигiдного вкладення коштiв”, – додає панi Логiнова.
Серед покупцiв первинного житла у Вiнницi значну частину складають вiйськовi.
“Також родини, якi отримують виплати за загиблих солдат та вкладають їх першочергово у купiвлю нерухомостi, – коментує Роман Бочевар. – Купують житло як для власного проживання, так i з метою iнвестицiй у первинну нерухомiсть”.
На Iвано-Франкiвщинi спостерiгається перетiк клiєнтiв в сегмент малоповерхової забудови.
“Серед наших клiєнтiв в основному мешканцi багатоквартирних будинкiв, якi роблять вибiр на користь малоповерхового помешкання, виходячи з аргументiв комфорту, безпеки та економiчної вигоди (наприклад, оплата комунальних платежiв напряму, за лiчильниками, а також швидкiсть будiвництва), – зазначає Степан Лаврiв.
Не залежно вiд регiону, абсолютно всi покупцi в першу чергу дбають про безпеку, в це поняття вкладається як безпековi характеристики новобудови (розташування, технологiя будiвництва, наявнiсть укриття), так i убезпечення iнвестицiй – мiнiмiзацiя ризикiв. Цiна також серед головних факторiв, на якi звертають увагу майбутнi покупцi, особливо якщо йдеться про покупку за програмою “єОселя” та “єВiдновлення”.
“Пiдвищився попит на монолiтно-каркаснi будинки через їх бiльш високу мiцнiсть у порiвняннi з цегляними, – говорить Роман Бочевар. – Прiоритетними стали житловi комплекси з власним бомбосховищем чи обладнаним для тривалого перебування – пiдземним паркiнгом. Темпи будiвництва та наявнiсть зданих секцiй чи iнших об’єктiв забудовника є бiльш прiоритетними нiж до повномасштабного вторгнення”.
“Головнi тригери для споживачiв зараз – безпека, якiсть iнфраструктури, ступiнь готовностi житла та його розташування, – коментує Марiя Логiнова. – Покупцi бiльше часу придiляють вивченню репутацiї забудовникiв. Помiтно зрiс попит на замiське житло. У сферi комерцiйної нерухомостi знизився попит на великi примiщення, площею понад 70 кв. м”.
“За даними наших львiвських аналiтикiв, ключовим аспектом i надалi залишається цiна. Також клiєнти звертають увагу на iнфраструктуру майбутнього ЖК. Комфортнi умови, розвинена iнфраструктура та близькiсть до необхiдних об’єктiв вже не є просто перевагами, а стають визначальними факторами для покупцiв. Значна кiлькiсть нових об’єктiв у Львовi та конкурентне середовище на ринку створюють все кращi умови для споживачiв, спонукають їх активно розглядати рiзноманiтнi пропозицiї, – говорить Юлiя Бiлень. – Розташування об’єкта також вiдiграє важливу роль у визначеннi цiни та попиту на нерухомiсть. Наступний фактор – це репутацiя забудовника, його досвiд у введеннi в експлуатацiю попереднiх об’єктiв. Покупцi все обачнiше ставляться до вибору забудовника, то ж хороша та надiйна репутацiя – фактор, який може стати ключовим у прийняттi рiшення. Наступними важливими аспектами є умови купiвлi, термiн введення в експлуатацiю, можливiсть купiвлi за програмою “єОселя”, а також питання безпеки та укриття”.
“Основний прiоритет покупцiв зараз – це безпека. В Закарпаттi немає комендантської години та вiйськових дiй, бiльш спокiйна ситуацiя, нiж в iнших регiонах України, – пояснює Марiанна Галаговець. – Також клiєнти обирають стабiльнiсть, репутацiю, надiйнiсть – безпеку iнвестування. Зараз клiєнти шукають стабiльну будiвельну компанiю з репутацiєю та введеними в експлуатацiю будинками, звертають увагу на виконання зобов’язань перед iнвесторами”.
“Ринок органiчно розвивається, i клiєнти все бiльше звертають увагу на якiсть будiвництва, iнфраструктуру тощо, менше реагуючи на просто красивi картинки”, – додає Роман Давимука.
За сприятливих умов у 2024 р. експерти прогнозують посилення тих трендiв, якi окреслилися минулого року. Регiональнi ринки поступово вирiвнюються пiсля “перекосiв” в цiнi й попитi, викликаних панiчними настроями в перший рiк повномасштабного вторгнення. Зовнiшнi фактори, звичайно, будуть вiдiгравати визначну роль, тому всi прогнози – це обережний оптимiзм.
Марiя Логiнова, Zezman City (Одеса): “Ринок нерухомостi досить чутливий до багатьох факторiв, включно з полiтичною ситуацiєю, економiкою країни. Тому ми можемо робити прогнози з обмовкою на поточний стан. Сьогоднi видiляємо три основнi тренди, якi мають пiдсилюватись надалi. По-перше, пiдсилення ролi iпотечного кредитування. Змiни пiльгових програм можуть значно вплинути на ринок, стимулювати попит та пiдвищення цiн. По-друге, рiст попиту на замiське житло в iнфраструктурно-незалежних районах. По-третє, ключовими факторами стають автономнiсть, безпека та енергоефективнiсть. Ми вiдчуваємо це на собi: вже зараз квартири в наших мiстечках мають високий попит саме через свою автономнiсть. Завдяки власним генераторам навiть в перiод минулорiчних блекаутiв мешканцi були забезпеченi електроенергiєю”.
Марiанна Галаговець, Gazda (Ужгород): “У 2022 р. багато експертiв говорили про те, що ринок нерухомостi Закарпаття “роздутий”, хаотичний та нестабiльний i його чекає спад. Зараз ми бачимо, що попит залишився, став бiльш свiдомим. Вартiсть нерухомостi на Закарпаттi стабiлiзувалась та вiдповiдає реальнiй соцiально-економiчнiй ситуацiї регiону та пропозицiям на ринку. Регiон розвивається: iнфраструктура, новий бiзнес, релокуються компанiї з iнших областей Українi. При збереженнi умов “безпечнiсть+надiйнiсть” ми очiкуємо подальший стабiльний попит i розвиток сегмента первинної нерухомостi. 2024 р. може стати лакмусовим папiрцем для тих, хто зайшов на ринок Закарпаття у 2022-2023 рр. На ринку залишаться тiльки надiйнi забудовники, якi насправдi будують, добудують i здадуть ЖК в експлуатацiю. Кабiнет мiнiстрiв розширив програму доступної iпотеки “єОселя” на приватнi житловi будинки й таунхауси, тож ми очiкуємо продовження тренду на малоповерхове замiське житло”.
Роман Давимука, СЕО Avalon (Львiв): “Девелопмент – це про довгi кошти та бачення майбутнього, тому ключовим фактором будуть залишатись новини з фронту. Проте наразi у Львовi можна фiксувати певний баланс на ринку, де базовий попит залишається доволi стабiльним i системним. В рамках нашої компанiї ми активно працюємо над новими проєктами”.
Степан Лаврiв, EffectBud (Iвано-Франкiвськ): “Прогнозуємо збiльшення притоку клiєнтiв. Складно сказати однозначно, куди буде рухатись ринок (враховуючи полiтичну невизначенiсть та вiйськову ситуацiю), проте будь-який успiх на фронтi та в макроекономiчних питаннях буде мати позитивний вплив на ринок”.