“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Іпотека у 2025 році: чи варто брати кредит на житло зараз? / Freepik
Незважаючи на широкомасштабну війну, високу інфляцію та фінансову нестабільність, іпотека в Україні все ще є важливою темою. Зацікавленість у купівлі оселі залишається, особливо у відносно спокійних областях та передмістях, де інтерес до енергоефективного та сучасного житла не падає. На Delo.ua аналізуємо, чи є сенс оформлювати кредит на житло сьогодні, які умови пропонують банківські установи та як не зробити помилку при виборі.
Історичний мінімум відсотків
В даний час українці можуть придбати оселю в борг за суттєво нижчими відсотковими ставками, ніж навіть 5-10 років тому. За інформацією Центру економічних досліджень і прогнозування “Фінансовий пульс”, у 2006-2021 роках іпотечні відсотки коливалися від 11,8% до 20,6%, а середнє значення становило 16,2%. Найбільший рівень — 20,6% — зафіксували у 2009 році, коли українці на фоні економічної кризи масово вкладали кошти в житло, намагаючись зберегти накопичення від знецінення гривні.
Становище трохи стабілізувалося у 2015-2016 роках, коли середньозважені ставки зменшились до 11,8%-12,4%, але через валютні обмеження вже у 2017 році даний показник знову збільшився до 17,4%. Тоді іпотека на житло була недосяжною розкішшю для більшості українських родин — щомісячні виплати були надмірно високими, а банки висували суворі вимоги до тих, хто бере позику.
“єОселя” — переворот на іпотечному ринку
По-справжньому доступною іпотека Єоселя стала у 2022 році із впровадженням однойменної державної програми. Вона докорінно змінила ситуацію на ринку, надавши можливість отримати позики під 3-7% річних. Це не лише додало імпульсу первинному ринку нерухомості — програма показала, яким чином держава здатна результативно співпрацювати з банками для вирішення суспільно значущої проблеми забезпечення житлом.
Державна іпотека на житло виступає головним рушієм ринку у 2025 році — на неї припадає приблизно 95% всіх нових позик. З початку функціонування програми понад 17 451 українська сім’я отримала позики на сукупну суму 28,8 млрд грн, а лише у 2025 році — вже 2 611 родин на 4,8 млрд грн.
Умови залишаються надзвичайно привабливими. Іпотека для військових, правоохоронців, лікарів, вчителів, науковців та їх сімей надається під 3% річних. Для молодих сімей, внутрішньо переміщених осіб та громадян, які не мають свого житла, відсоток становить 7%. Це у 2-3 рази менше, ніж комерційні пропозиції, що перетворює програму на справжній шанс на власне житло.
Структура попиту: куди йдуть кошти
За інформацією експертів, 40% нерухомості, придбаної в кредит з початку 2025 року, — це оселя в новобудовах, які вже здані в експлуатацію. Квартири в будівлях на етапі будівництва за державною іпотекою на житло купували 19% позичальників. Ще 41% позик видано на придбання житла на вторинному ринку.
Особливо високий інтерес спостерігається у великих містах та передмістях. Іпотека на житло Київ та Київська область — це майже третина всіх наданих позик. Люди намагаються поєднати доступність столичної інфраструктури з безпекою та комфортом приміських місцевостей. Львів, Дніпро, Одеса також показують стабільний інтерес до іпотечних програм, хоча обсяги значно менші.
Комерційна іпотека: для тих, хто не підходить під “єОселю”
Хоча державна програма покриває переважну частину нових іпотек, вона доступна далеко не всім. Для інших українців залишається сегмент комерційної іпотеки, який у 2025 році продовжує відновлюватися, хоча й повільними темпами. Станом на середину року нові іпотечні кредити надають лише 11 із 60 банків – це приблизно 18% банківського сектору.
Загальний обсяг виданих позик перевищив 35 млрд грн, але частка іпотеки в кредитному портфелі банків досі становить лише 3%. Іпотеку на житло зараз виплачують близько 36 тисяч родин, що становить лише 0,4% українських домогосподарств. Це демонструє, наскільки вузьким залишається даний ринок без державної допомоги.
Комерційні банки орієнтуються на клієнтів із постійним доходом та прозорою фінансовою історією. Позики надаються під ринкові відсотки від 14% до 20% річних, залежно від банку, терміну та програми. Часто використовують змішану модель: перші 1-2 роки фіксована ставка, а потім плаваюча, прив’язана до індикативної ставки UIRD плюс надбавка банку.
Переваги комерційної іпотеки – більш гнучкі умови щодо типу житла. Є можливість купувати квартири на вторинному ринку, приватні будинки, котеджі. Термін кредитування – від 5 до 20-25 років. Є можливість дострокового погашення без штрафів або з мінімальними комісіями. Подання заявки через онлайн-сервіси та швидший розгляд документів роблять процес зручнішим.
Первинний ринок набирає обертів
Ще один тренд – переміщення попиту на первинний ринок та іпотеку під майнові права, особливо у великих містах і передмістях. У 2025 році частка таких кредитів досягла 17%, що втричі перевищує показники 2024 року. Це пояснюється прагненням клієнтів купувати нове житло та довірою до перевірених забудовників, з якими банки співпрацюють у рамках партнерських програм.
Експерти рекомендують ретельно перевіряти новобудови перед придбанням. Варто ознайомитися з технічною інформацією – дозвільними документами, наявністю судових обтяжень, протестів громади проти будівництва, фактами простоїв у будівельних роботах, дотриманням заявлених термінів. Важливо перевірити акредитацію девелопера або об’єкта в програмі “єОселя” та з’ясувати, чи діють спільні іпотечні програми з банками. Наявність таких програм – це додатковий банківський захист для позичальника.
Чи варто оформлювати іпотеку зараз: практичні поради
Відповідь залежить від вашої особистої ситуації. Якщо ви підпадаєте під державну програму “єОселя” – це може бути вигідною пропозицією. Так, 3-7% річних – це менше за рівень інфляції, що фактично робить позику майже безкоштовною у довготривалій перспективі. Крім того, програма надає можливість придбати житло на первинному ринку, що передбачає нові стандарти комфорту, енергоефективність та сучасну інфраструктуру.
Для тих, хто розглядає комерційну іпотеку, становище складніше. Відсотки від 14% до 20% – це значне навантаження на бюджет. Проте якщо у вас стабільний прибуток, є збереження на перший внесок і ви впевнені у своїй фінансовій спроможності, власне житло може виявитися більш вдалим вкладенням, ніж оренда. За 20 років оренди ви витратите суму, еквівалентну вартості квартири, але не отримаєте нічого натомість.
Перед оформленням позики важливо реально оцінити свої можливості. Щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% вашого прибутку – це головне правило фінансової безпеки. Беріть до уваги не тільки основний платіж, але й комунальні витрати, страхування, можливі ремонти. Створіть фінансову подушку на 3-6 місяців платежів на випадок непередбачуваних обставин.
Висновок: історична нагода
Іпотека в Україні у 2025 році залишається дієвим інструментом для тих, хто мріє про власне житло, попри непрості економічні обставини. Державна “єОселя” задовольняє більшість потреб українців із пільговими відсотками, а для тих, хто не відповідає її вимогам, ринок пропонує комерційні варіанти. Відсотки зараз найнижчі за 15 років, що робить цей момент історичною нагодою для придбання власного помешкання.
В умовах війни фактор непевності впливає на рішення громадян, але саме тому безпека придбання житла та фінансова грамотність стають важливими факторами. Ретельна перевірка забудовників, розуміння умов кредитування та реалістична оцінка власних можливостей — це ті інструменти, які допоможуть зробити вірний вибір та вкласти кошти у майбутнє своєї сім’ї.
“`
Джерело