Консорціум державних банків, що складається з Ощадбанку та Укрексімбанку, виставив на продаж багатофункціональний комплекс (БФК) Gulliver у Києві. Початкова ціна об’єкта становить 207 мільйонів доларів США. Рішення про продаж було схвалено наглядовими радами обох фінансових установ наприкінці липня 2026 року, а відповідний лот було опубліковано 31 серпня 2026 року на електронному майданчику «Prozorro.продажі». Така процедура забезпечує прозорість, конкурентність та відкритий доступ для потенційних покупців на всіх етапах угоди. Продаж Gulliver потенційно може стати однією з найбільших відкритих угод на ринку комерційної нерухомості України за останні роки, слугуючи важливим сигналом для українських та міжнародних інвесторів щодо відкритості ринку та ефективності механізмів захисту прав кредиторів.
Чому Gulliver продають?
Продаж БФК Gulliver є завершальним етапом тривалої роботи банківського консорціуму з повернення заставного майна за одним із найбільших проблемних корпоративних кредитів в історії української банківської системи. Фінансування цього інвестиційного проєкту розпочалося у 2006 році, а введення комплексу в експлуатацію відбулося у 2014 році. Незважаючи на кілька успішних реструктуризацій боргу та спроби врегулювання заборгованості, починаючи з червня 2024 року, позичальник ТОВ «Три О» почав систематично зменшувати суми платежів до банків, що врешті-решт призвело до повного припинення обслуговування боргу. Згідно з даними Ощадбанку, процедура звернення стягнення на предмет іпотеки була ініційована банками у березні 2025 року, після того, як позичальник фактично припинив будь-яку співпрацю. 26 липня 2025 року, після завершення всіх необхідних юридичних процедур, право власності на комплекс перейшло до консорціуму державних банків. Ощадбанк отримав 80% активу, а Укрексімбанк – 20%. Після набуття права власності, фінансові установи забезпечили безперебійну роботу Gulliver, зберегли його операційну діяльність, підтримували професійне управління активом та активно готували його до відкритого продажу. З цією метою було проведено технічний аудит, відновлено функціонування інженерних систем, забезпечено безперервність експлуатації та збережено майже всіх орендарів.
Чому консорціум держбанків не обрав шлях довгострокового управління активом?
Банківське законодавство, зокрема Закон «Про банки та банківську діяльність», встановлює жорсткі обмеження на діяльність банківських установ. Зокрема, банкам заборонено займатися будь-якою діяльністю, крім основної банківської. Оскільки БФК Gulliver є непрофільним активом для банків, виникла необхідність його продажу у стислі терміни. Такий підхід повністю відповідає міжнародній практиці роботи фінансових установ із заставним майном.
БФК Gulliver. Фото надано пресслужбою
Актив, який формує діловий простір центру столиці
БФК Gulliver є одним із найвідоміших комерційних об’єктів у серці української столиці. Комплекс об’єднує сучасні торговельні площі, офісні приміщення класу А, розвинену ресторанну інфраструктуру, сервісні простори та паркінг. Його розташування поблизу ключових транспортних магістралей забезпечує стабільний потік відвідувачів та високу ділову активність, незалежно від сегмента користувачів. Багатофункціональність є ключовою перевагою таких об’єктів для професійних інвесторів. Поєднання торговельної, офісної та сервісної складових зменшує залежність від одного джерела доходу, роблячи модель більш стійкою до економічних коливань та відкриваючи можливості для ефективного довгострокового управління. Показовим прикладом є той факт, що навіть тимчасове закриття комплексу наприкінці 2025 року (близько трьох місяців) не справило суттєвого негативного впливу на настрої орендарів. Усі вони продовжили співпрацю після відновлення роботи, що підтверджує стійкість бізнес-моделі об’єкта. Понад третину площі комплексу займають великі інфраструктурні гравці. Стратегічна радниця у сфері девелопменту нерухомості та інвестицій Анна Анісімова зазначила, що 37% площ Gulliver припадає на якірних орендарів середнього цінового сегмента та розважальні зони, включаючи кінотеатр, боулінг, дитячий центр та спортивний клуб.
ДОВІДКА
30 жовтня 2025 року о 22:00 комплекс було повністю зачинено з міркувань безпеки.
12 грудня 2025 року розпочалося часткове відновлення роботи: відкрилися перші два поверхи (зокрема, супермаркет «Сільпо» та близько 48 магазинів).
1 лютого 2026 року комплекс (ТРЦ та Бізнес-центр) повністю відновив роботу для всіх відвідувачів та орендарів.
Станом на початок серпня 2026 року, збереження майже всіх орендарів підтвердило стійкість бізнес-моделі об’єкта, що підвищує його привабливість для потенційних покупців. Представники Ощадбанку зазначають: “Сформований пул міжнародних та українських орендарів, висока транспортна доступність та потенціал подальшого розвитку роблять його одним із найпривабливіших інвестиційних активів на українському ринку нерухомості”.
БФК Gulliver. Фото надано пресслужбою
Сигнал для міжнародного капіталу
Голова правління Ощадбанку Юрій Каціон підкреслив, що оцінка інвестиційного потенціалу відбувається не лише на основі самого активу, але й з урахуванням правового середовища, передбачуваності судової практики, захисту майнових прав та прозорості процедур. Ці фактори є фундаментальними для формування вартості капіталу та визначення готовності інвестувати в конкретний ринок. Історія Gulliver демонструє, що навіть складні кейси в Україні можуть мати правове вирішення. Незважаючи на те, що початкова ціна продажу є амбітною для країни, що перебуває у стані війни, ринкова статистика свідчить про стійкий попит на комерційні площі в Україні та їх структурну перебудову. Згідно з дослідженням Expandia, у 2025 році спостерігалося значне зростання інвестицій в офісну нерухомість (у 2,5 рази) та торговельну нерухомість (на 35%) порівняно з 2024 роком. Директор департаменту ринків капіталу Expandia Ярослав Горбушко зазначив, що ринок переорієнтувався з оцінки фізичних квадратних метрів на модель операційної стійкості та сервісу. Інвестори знову виявляють інтерес до сегментів нерухомості з передбачуваними грошовими потоками та потенціалом зростання, особливо після адаптації до нових реалій. Наявність у БФК Gulliver стабільного пулу якірних брендів та диверсифікованих джерел доходу робить його цінним індикатором для інвестиційного клімату України.
Найбільші публічні угоди на ринку комерційної нерухомості в Україні 2025 року*:
- Міжнародний виставковий центр (МВЦ) у Києві – придбання бізнесменом Максимом Кріппою (70 000 кв. м).
- БЦ «Леонардо» (1-ша черга, 23 000 кв. м) та ТРЦ «Україна» (45 000 кв. м) – придбані компанією City Capital Group у Києві.
- ТРЦ Sky Park у Вінниці – придбаний інвестиційним фондом Inzhur у компанії Dragon Capital за $36 млн (найбільша регіональна угода року).
- Київський Гольф-центр – придбаний Київською школою економіки (KSE) за $18 млн (комплекс нерухомості площею 15 000 кв. м та 6 га землі).
*Дані надано пресслужбою Ощадбанку.
Відкритий продаж такого масштабного активу, як Gulliver, також свідчить про наявність та функціонування ринкових механізмів в Україні. Це надає можливість конкуренції за якісний актив у прозорій процедурі, а для потенційного власника – можливість працювати з уже сформованою інфраструктурою, впізнаваним брендом та значним потенціалом розвитку.
ДОВІДКА*
Багатофункціональний комплекс (БФК) Gulliver розташований у діловому центрі Києва. Він характеризується високою концентрацією офісних працівників (понад 35 000) та доступністю до аудиторії до 1 млн мешканців у 15-хвилинній зоні охоплення. Об’єкт має унікальний медіафасад площею 4000 кв. м (сім екранів) та розвинену інфраструктуру, включаючи кінотеатр, фудкорт і концертну терасу, що забезпечує значний пішохідний та транспортний трафік.
*Дані надано пресслужбою Ощадбанку.
БФК Gulliver. Фото надано пресслужбою