Земля у власність та ПІФ: яку дохідність може отримати інвесторЗ моменту відкриття ринку сільськогосподарської землі влітку 2021 року, цей інвестиційний інструмент стає все більш затребуваним.Про потенційну прибутковість цього активу, фактори, що впливають на його вартість, та аспекти, на які слід звернути увагу, детально розповів під час своєї презентації на Invest Fest Єгор Лісничий, комерційний директор компанії «Твоє Коло», професійний інвестор у нерухомість та експерт Audit of Sales.Експерт розпочав з аналізу динаміки вартості земельних ділянок у різних регіонах України, зокрема, представив ціну за гектар у доларовому еквіваленті.Лісничий зазначив, що найбільший приріст капіталу на земельних інвестиціях спостерігався у тих, хто увійшов на ринок одразу після його запуску. Тоді вартість активів була нижчою, а потенційний дохід від оренди сягав приблизно 7% річних від вкладеної суми.На сьогоднішній день ціни на землю та орендні ставки зросли. Проте, за словами експерта, можливості для отримання прибутку все ще існують. Ринок активно розвивається, а попит на земельні ділянки залишається високим. Показником цього є окремі угоди, що вже укладаються за ціною близько 9 тис. доларів за гектар.
Джерело: Твоє КолоЛісничий окремо виділив ключові фактори, що впливають на вартість одного гектару землі:
- розмір земельного масиву;
- розмір орендної плати;
- географічне розташування;
- рівень безпеки в регіоні;
- якість ґрунтів;
- наявність логістичної інфраструктури;
- рівень конкуренції на ринку.
Експерт особливо наголосив на важливості строку дії договору оренди, оскільки це суттєвий показник. Якщо договір оренди земельної ділянки розрахований на 15 і більше років, будь-які зміни умов оренди можна буде внести лише за рік-два до його завершення.Якщо ви розглядаєте інвестування в землю, то існують два основні шляхи: придбання земельної ділянки у власність (пряме володіння) або інвестування через пайовий інвестиційний фонд (REIT), що передбачає колективне інвестування за допомогою фінансового інструменту.При інвестуванні в землю у власність, умови виглядають так:
- мінімальний поріг входу – 6 тисяч доларів (вартість однієї ділянки площею 2 га);
- очікувана капіталізація – до 20% річних у доларах. Лісничий зазначив, що існують випадки, коли цей показник перевищує зазначений рівень;
- рекомендований термін інвестування: 3–6 років;
- середній дохід від оренди – 3–8% річних у гривні.
Як приклад інвестицій у землю у власність, спікер навів дані компанії «Твоє Коло»:
Джерело: Твоє КолоПри інвестуванні в землю, експерт рекомендує звертати увагу на такі аспекти:
- вибирайте регіон, де функціонує щонайменше 3 агропідприємства;
- групуйте земельні ділянки, розташовані поблизу, або об’єднуйтеся з іншими інвесторами чи через компанії з управління, які пропонують такі послуги;
- не погоджуйтеся на підписання договору оренди на новий термін без фіксації умов перегляду ставок, адже оплата повинна здійснюватися за гектар;
- обирайте компанії з чіткою стратегією щодо подальшого продажу вашої земельної ділянки.
У випадку з ПІФ, ваші кошти об’єднуються з коштами інших інвесторів та управляються професіоналами. Прибуток розподіляється пропорційно до вкладеної суми. Інвестор отримує інвестиційний сертифікат, що підтверджує його частку у фонді. Згодом цей сертифікат можна продати, вийшовши з фонду та отримавши свій прибуток.Також для ПІФ існує опція реінвестування, яка надає інвестору:
- сформований портфель земельних активів;
- диверсифікацію за регіонами, орендарями та термінами оренди;
- професійне управління активами;
- прогнозовану дохідність на рівні 15% річних у доларах.
Зазначається, що поріг входу до ПІФ «Реінвестиція» становить від 122 сертифікатів, вартість кожного яких станом на кінець липня дорівнювала 1454,20 грн. Водночас, інвестори, які вклалися в цей інструмент два роки тому, могли б отримати значний прибуток у разі продажу сертифікатів сьогодні.
Джерело: Твоє Коло
На що звертати увагу при виборі ПІФу?
Лісничий виділив сім основних критеріїв:1. Регламент фонду: детально вивчіть інвестиційну декларацію та визначте, якими активами дозволено формувати фонд.2. Оцінка наявних активів: проаналізуйте поточний склад портфелю фонду та якість його активів.3. Термін дії фонду: враховуйте власний інвестиційний горизонт, оскільки максимальний прибуток інвестор отримує під час ліквідації фонду.4. Історія виплат дивідендів: перевірте регулярність та розмір виплат.5. Динаміка вартості сертифікатів: оцініть історичну прибутковість фонду за тривалий період.6. Ділова репутація засновників: дослідіть досвід та професіоналізм команди управління фондом.7. Відгуки поточних інвесторів: ознайомтеся з незалежними відгуками та оцінками від інших інвесторів.
Що ж зрештою обрати: землю у власність чи інвестування через фонд?
Спікер окреслив особливості кожного з цих варіантів.
Джерело: Твоє КолоЛісничий рекомендує враховувати такі фактори:
- реальні приклади продажів та актуальні ринкові ціни;
- характеристики земельної ділянки;
- конкуренцію, безпекові умови, розмір земельного масиву;
- термін оренди, що відповідає вашій стратегії.
Експерт радить обирати інвестиційну стратегію заздалегідь: чи плануєте ви придбання землі для довгострокової оренди, чи для консолідації та подальшого швидкого перепродажу.На завершення, інвестор підкреслив, що пряме володіння землею є оптимальним варіантом для тих, кому важливий контроль над активом та право власності. Натомість, інвестування через ПІФ підійде тим, хто цінує ліквідність та диверсифікацію вкладень.
Андрій СурковВипусковий редакторЗа матеріалами: Finance.uaМісце для вашої реклами