Український ринок землі продовжує свій розвиток без надмірного ажіотажу, який передвіщали кілька років тому
Незважаючи на прогнози значного зростання вартості української землі, протягом п’яти років після відкриття ринку ціна гектарів підвищувалася значно повільніше, ніж очікували його найзавзятіші прихильники. Зараз на ринку знову лунають прогнози про різке здорожчання землі. При цьому самі автори таких передбачень часто є прямими учасниками ринку, які отримують прибуток від земельних інвестицій – про це йдеться у публікації УНІАН.
У 2026 році в медійному просторі знову активно лунають оптимістичні передбачення щодо української землі. Зокрема, співзасновник інвестиційної платформи Zeminvest Олександр Чорний прогнозує, що протягом наступних трьох років сільськогосподарська земля в Україні може зрости в ціні до 80% у доларовому вираженні. Аналогічні оцінки надають й інші представники сегмента інвестування в землю.
Серед публічних осіб, які формують цю думку, – представники «Твого Кола», Zeminvest, «Доброзем», KupiPai, інвестфонду «Ґрунтовно» та інших компаній, що займаються земельними інвестиціями та управлінням активами. Однак, як зазначає УНІАН, важливо брати до уваги не лише зміст прогнозів, а й те, хто їх озвучує, та який бізнес стоїть за експертною позицією.
Частина найактивніших спікерів безпосередньо займається продажем інвестиційних продуктів, пов’язаних із землею, супроводженням угод або керуванням активами інвесторів. Чим більше людей купує землю, тим більшими можуть бути комісійні доходи, обсяги активів під управлінням та прибутки від супутніх послуг. Тому, підкреслює видання, прогноз зростання ціни для такого учасника ринку є водночас професійною оцінкою та частиною бізнес-комунікації. Отже, такі передбачення варто оцінювати з урахуванням потенційного конфлікту інтересів.
Показовою є історія попередніх прогнозів. Очікувалося, що вихід юридичних осіб на ринок у 2024 році призведе до дефіциту земельних ділянок та значного посилення конкуренції за паї. Цього не сталося. За п’ять років після запуску ринку землі середнє зростання ціни в доларовому еквіваленті становило близько 5% щорічно, а середня дохідність земельних інвестицій – приблизно 5%. Продаж земельної ділянки при цьому може тривати роками, хоча інвесторам пропонували розглядати землю як актив, з якого можна швидко отримати кошти. На практиці швидкий продаж часто означає дисконт до ринкової вартості, йдеться в матеріалі УНІАН.
Не справдилися й інші очікування, які використовувалися для популяризації земельних інвестицій. Передбачалося, що орендна плата зростатиме на 10-15% щорічно, а дохідність земельних активів перевищить 10% у валюті. На практиці орендна плата виявилася значно тісніше пов’язаною з реальним фінансовим результатом агровиробника. Якщо прибутковість агровиробництва не зростає, можливості для підвищення орендної плати обмежені.
На думку авторів матеріалу, саме війна значною мірою пояснює, чому земельний ринок розвивався повільніше, ніж прогнозували його просувачі. Аграрний бізнес був змушений концентрувати кошти на виробництві, логістиці та ліквідності. Купівля земельних банків у таких умовах конкурувала за капітал із придбанням техніки, будівництвом елеваторів, розвитком переробки та іншими інвестиціями, які безпосередньо впливають на операційну діяльність.
Водночас фундаментальні умови для повторення польського сценарію подорожчання землі в Україні відсутні. Польський ринок розвивався за умов масштабної бюджетної підтримки агросектору з боку ЄС. Україна такої системи гектарних виплат не має, а тому механічне порівняння вартості української землі з польською, на якому часто будуються оптимістичні прогнози, не враховує принципової відмінності між двома моделями аграрної економіки, наголошує УНІАН.
У результаті інтереси інвестора та агровиробника можуть дедалі більше розходитися. Для інвестора подорожчання землі означає потенційний приріст капіталу. Виробник натомість зацікавлений у доступності земельного ресурсу та контрольованій собівартості. Чим дорожчою стає земля, то вищими є витрати на викуп земельних банків і навантаження на капітал агробізнесу.
Саме тому, додає видання, прогноз про майбутнє стрімке зростання ціни землі варто розглядати не лише як економічну оцінку, а й через призму інтересів того, хто його озвучує – особливо якщо цей спікер працює у компанії, яка заробляє на залученні інвесторів у земельні активи.
Український ринок землі продовжує свій розвиток без надмірного ажіотажу, який передвіщали кілька років тому. Тож сьогодні важливо оцінювати не тільки потенційну ціну гектара в майбутньому, а й реальні економічні чинники, здатні цю ціну забезпечити. І щоразу, коли ринок знову чує про неминучий земельний бум, варто поставити просте запитання: це прогноз незалежного спостерігача чи пропозиція від учасника ринку, зацікавленого в тому, щоб земля продавалася дорожче?