Юристи про збір на нерухомість у 2026 році
У 2026 році громадяни України будуть вносити платіж за нерухоме майно за 2025 звітний період. Незважаючи на те, що цей збір не є новим, щорічно виникає безліч питань щодо його обсягу, способу обчислення та привілеїв. Очільниця цивільної практики Verity Group Дарина Старовойтова спеціально для Інформатора розглянула ключові аспекти.
Зобов’язання по сплаті податку з’являється у власників житлового майна, чия площа перевищує встановлені значення, обумовлені Податковим кодексом України: квартири — понад 60 кв. м; будинки — понад 120 кв. м; різні види житла (включаючи долі) — понад 180 кв. м в цілому. Важливо: якщо людина має у власності декілька об’єктів житлового майна – площа підсумовується.
Як визначається розмір
Розмір встановлюють місцеві органи влади — тобто він може бути різним залежно від населеного пункту. У той же час, законодавством визначено тільки максимальний розмір податку – не більше 1,5% від мінімальної заробітної плати за 1 кв. м. За даними на 1 січня 2025 року мінімальна зарплата складає 8 тисяч гривень, відповідно найбільший розмір — 120 гривень за 1 кв. м понад значення.
Хто звільняється від оплати
Збір не сплачується в таких ситуаціях:
- площа майна не виходить за встановлені значення;
- об’єкт знаходиться на тимчасово окупованій території, в зоні ведення бойових дій або є пошкодженим.
Пільгові категорії (об’єкти, які не обкладаються податком):
- житло дитячих будинків сімейного типу;
- майно дітей-сиріт та дітей з інвалідністю (за певних умов);
- житло громадських об’єднань осіб з інвалідністю;
- об’єкти багатодітних родин (5 і більше дітей).
Практичні поради від юриста:
- Перевіряйте площу — іноді відомості в реєстрах можуть різнитися.
- Слідкуйте за отриманням повідомлення — через електронний кабінет платника податків це швидше та надійніше.
- Заперечуйте неточності — якщо податок нараховано невірно, його можна оскаржити в адміністративному або судовому порядку.
- Звертайте увагу на рішення місцевого органу влади — розмір може бути нижчим за найбільший.
Нерухомість, фото: Віталій Носач
Юристка практики нерухомості та будівництва ЮК «Приходько та партнери» Тетяна Тернавська радить брати до уваги те, що за об’єкти значної площі передбачено додаткове фіксоване нарахування: якщо квартира має площу більше 300 кв. м або будинок більше 500 кв. м, до головного податку додається ще 25 000 грн на рік за кожний такий об’єкт. Окрім того, органи місцевого самоврядування мають право встановлювати додаткові пільги для окремих категорій осіб — наприклад, пенсіонерів, людей з інвалідністю, багатодітних сімей або учасників воєнних дій, проте ці пільги залежать від конкретної громади.
Як змінилася сума збору у 2026 році та від чого вона залежить
У 2026 році сума збору фактично збільшилася, оскільки вона обчислюється виходячи з мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня минулого року, тобто 2025 року. За даними на цей час мінімальна зарплата складає 8 тисяч гривень, а найбільша ставка податку може складати до 1,5% від цієї суми за кожний квадратний метр понад пільгове значення. Таким чином, найбільший розмір податку становить 120 гривень за 1 кв. м перевищення.
Разом з тим, конкретну ставку визначає місцева рада. Тобто в різних містах та громадах вона може бути різною: бути меншою за максимальну або навіть визначатися на мінімальному рівні. На практиці це означає, що два власники однакових квартир у різних містах можуть отримати різні суми податкових нарахувань.
Де можна дізнатися про потребу оплати збору
Інформацію про нарахування податку власник одержує у вигляді податкового повідомлення-рішення, яке надсилає Державна податкова служба України за місцем податкової адреси особи. Зазвичай ці повідомлення надходять поштою або в електронному вигляді через електронний кабінет платника податків. Перевірити відомості також можливо:
- в електронному кабінеті платника;
- через територіальний орган податкової;
- за запитом до податкової служби, якщо є сумніви щодо правильності нарахування.
“Варто враховувати, що навіть якщо повідомлення не надійшло, це не звільняє власника від обов’язку оплати, якщо об’єкт підлягає оподаткуванню”, – наголосила Тернавська.
За словами керуючого партнера адвокатського обʼєднання LAWYER HUB Валерія Шаповала, якщо майно знаходиться у спільній частковій власності декількох осіб — кожний сплачує податок за свою частку. Якщо майно у спільній сумісній власності (без розподілу часток) — податок сплачує один із власників за їхньою згодою. У випадку оренди квартири обов’язок по сплаті збору покладається саме на власника, а не на орендаря. Разом з тим, в договорі оренди сторони можуть передбачити компенсацію цих витрат. Так само власники комерційного майна, котрі здають приміщення в оренду (офіси, склади), зобов’язані самостійно сплачувати цей податок.
Формула розрахунку збору на нерухоме майно
Сума податку = (загальна площа – пільгова площа) × ставка податку за 1 м² × (кількість місяців володіння/12), де:
- Загальна площа — площа житлового або нежитлового майна;
- Пільгова площа — використовується тільки для фізичних осіб відповідно до встановлених значень (60/120/180 м²);
- Ставка податку — визначається місцевою радою, але не може бути більшою за 1,5% від мінімальної заробітної плати за даними на 1 січня звітного року за 1 м²;
- Кількість місяців володіння — якщо право власності з’явилося або завершилося протягом року, податок обчислюється пропорційно кількості місяців володіння.
До якого часу потрібно оплатити збір та яка відповідальність передбачена за несплату
Податкова служба надсилає податкове повідомлення-рішення (ППР) з реквізитами для оплати до 1 липня поточного року.
Фізична особа зобов’язана оплатити податок протягом 60 днів з дати одержання такого повідомлення.
У випадку несвоєчасної оплати податку застосовуються штрафи:
- 10% від суми податкового боргу — якщо прострочення становить до 30 календарних днів;
- 20% — якщо прострочення перевищує 30 календарних днів.
Також після закінчення 90 календарних днів, що настають за останнім днем граничного терміну оплати податкового зобов’язання, починає нараховуватися пеня відповідно до вимог Податкового кодексу України. Якщо сума несплачених податків досягає значних розмірів (за навмисного ухилення у значних розмірах), може наставати кримінальна відповідальність за статтею 212 Кримінального кодексу України. Це відбувається, якщо сума податкового боргу перевищує встановлені законодавством межі.
Що робити, якщо майно не підлягає оподаткуванню, а податкова надіслала платіжку?
Якщо вам помилково нарахували податок (наприклад, за продану квартиру або невірно визначили площу об’єкта), варто вжити наступні заходи:
- Зберіть документи, що підтверджують ваше право на пільгу або статус об’єкта, котрий не підлягає оподаткуванню (наприклад, технічний паспорт із зазначенням площі, документи про право власності).
- Зверніться до контролюючого органу за своєю податковою адресою (місцем реєстрації). Заяву можливо подати: особисто — у Центрі обслуговування платників (ЦОП); онлайн — через Електронний кабінет платника у розділі «Листування з ДПС», підписавши заяву кваліфікованим електронним підписом (КЕП).
- У випадку підтвердження неточності податковий орган зобов’язаний анулювати попереднє податкове повідомлення-рішення (ППР) і, за потреби, надіслати нове — із нульовою або відкоригованою сумою.
Подвійна реєстрація нерухомості в Україні: чому в реєстрі може залишатися старий власник і як це виправити
Раніше ми писали, що подвійна реєстрація нерухомості — це коли право власності на один об’єкт зареєстровано в Державному реєстрі речових прав (ДРРП) за двома різними особами одночасно. Найчастіше це проявляється як наявність «старого» і «нового» власника в реєстрах або дублювання записів у різних реєстраційних системах.
Проте, перед тим, як зрозуміти, що не так з реєстром, потрібно розуміти, що може бути декілька типів проблем. До цих типів можна віднести:
- через несвоєчасне внесення змін до реєстру, наприклад: після укладення угоди новий власник зареєстрував право не завершивши процедуру належним чином;
- через людський фактор, а саме неуважність реєстратора;
- через шахрайські дії, так звані «чорні реєстратори» можуть зловживати доступом до реєстру;
- через технічні проблеми реєстру, проте ця проблема вирішується одразу після відновлення;
- через старі паперові реєстри.
Щоб уникнути подвійної реєстрації нерухомості, варто обов’язково перевіряти об’єкт нерухомості перед угодою, а саме: хто зазначений власником нерухомості; чи є іпотеки, арешти; на якій підставі виникло право власності. Також перевіряти історію нерухомості: відомості; технічну документацію; впевнитися, що інформація про об’єкт перенесена до нового реєстру. З обов’язкових факторів, то це те, що реєстрація угоди має бути у нотаріуса, де він перевіряє документи, одразу вносить до реєстру та несе відповідальність за ваш реєстр.
Варто взяти до уваги, що відповідно до абз. 6 п. 5 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо змінюються характеристики об’єкта нерухомості, об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта, ці зміни автоматично відображаються в Державному реєстрі речових прав. Оновлення відбувається в режимі реального часу через інформаційну взаємодію з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва, за умови, що в реєстрі вже містяться відомості про ідентифікатор відповідного об’єкта. При цьому обов’язково фіксується дата такого оновлення. Разом з тим, це правило не застосовується у випадках, коли зміни пов’язані з поділом або об’єднанням об’єкта, виділом частки, а також із проведенням реконструкції, реставрації, капітального ремонту чи у разі самочинного будівництва.
“Якщо з вами трапилася ситуація подвійної реєстрації, варто вирішувати її виключно в судовому порядку, задля анулювання незаконних записів”, – наголошувала адвокатка АО “EvrikaLaw” Ольга Брус.