“`html
Ринок складської нерухомості України переживає період значних змін, позначений рекордним введенням нових площ. Однак, попри позитивну динаміку, спостерігається суттєвий дисбаланс між попитом та пропозицією, особливо для малого та середнього бізнесу. Ця аналітична стаття досліджує поточні тенденції ринку, виявляє ключові виклики та пропонує шляхи їх вирішення, акцентуючи увагу на потребах сегменту МСБ.
Ринок, якого не вистачає
З початку повномасштабного вторгнення, український ринок складської нерухомості зазнав значних структурних змін, зумовлених кількома ключовими факторами:
- Руйнування інфраструктури: Значні пошкодження складських площ, особливо навколо Києва, де було втрачено близько п’ятої частини фонду столичного регіону.
- Релокація бізнесу: Масовий переїзд підприємств з прифронтових регіонів, що спричинило гостру потребу в готових складських приміщеннях класу А.
Основними драйверами попиту стали:
- 3PL-оператори: Компанії, що надають послуги зберігання, обробки та доставки товарів (56% угод).
- Гуртова та роздрібна торгівля, виробничі компанії: Підприємства, що перебудовують ланцюги постачання (39% угод).
Девелопери реагують на ці виклики новою хвилею будівництва. Проте значна частина нових об’єктів законтрактована ще на стадії котловану за моделлю build-to-suit, що обмежує їх доступність на відкритому ринку та зберігає дефіцит.
«Вузькі місця» ринку складських приміщень
Мінімальний лот у складах класу А зазвичай починається від 5000 кв. м, орієнтуючись на великі корпорації – дистриб’юторів FMCG, фармацевтики, а також на логістичних операторів, які потребують від 10 000 кв. м і більше. Технічні особливості таких об’єктів ускладнюють їх поділ на менші блоки без значних інвестицій.
Склад компанії Alterra Group
У результаті, малий і середній бізнес змушений використовувати об’єкти класу B і C або застарілі промзони, що створює «вузьке місце» в логістичних ланцюгах та обмежує можливості розвитку регіональних ринків.
Паралельно з дефіцитом площ, ринок переживає зсув у самій логіці зберігання.
До 2022 року Київ був головним логістичним хабом країни. Сьогодні компанії відмовляються від одного великого складу в Києві на користь кількох менших об’єктів у різних областях, диверсифікуючи ризики та скорочуючи час доставки. Це потребує рівномірної мережі якісної інфраструктури, що наразі практично відсутня за межами великих міст.
Нові можливості на ринку складських приміщень для МСБ
Ми вирішили будувати склади класу А з можливістю поділу на лоти від 2000 кв. м, не лише у великих містах, а й у регіонах. Кожен лот – це повноцінний автономний об’єкт із власними доковими воротами, санвузлами та інфраструктурою.
Для досягнення цієї мети, будівлі проєктуються з меншою глибиною, із заздалегідь передбаченими підведеннями мереж під кожен блок та окремою інженерною інфраструктурою. Це збільшує собівартість девелопменту, але створює додаткову цінність для бізнесу, який отримує повний сервіс та оптимізацію операцій.
Сьогодні компанія має такі склади на Львівщині, Київщині та у Вінниці.
Також пропонується будівництво складів класу А під специфічні вимоги build-to-suit, що дозволяє замовникам отримати об’єкт, який ідеально відповідає їхнім операційним потребам.
Що робити, коли простого складу недостатньо
Прикладом реалізації концепції build-to-suit є мультитемпературна морозильна камера площею близько 2500 кв. м, створена для оператора холодильної логістики, що обслуговує великі торговельні мережі. Проєкт був реалізований за чотири місяці та передбачав поєднання двох різних температурних режимів в межах одного об’єкта: -18°C та +17–18°C.
Склад компанії Alterra Group
Потенціал ринку малих складів класу А
Пріоритетом має бути будівництво, яке відповідає реальним потребам клієнта, а не зручності девелопера. Потенціал сегмента малих складів класу А є значним. У Києві та найближчих містах-супутниках налічується близько 70 000 га промислових зон, значна частина яких зайнята старими об’єктами, що не відповідають сучасним стандартам.
Ми бачимо, що попит на малі склади класу А реально існує.
Необхідно створювати рішення для малого та середнього бізнесу, пропонуючи склади класу А навіть від 2000 кв. м із повноцінною інфраструктурою та сервісами, що підвищують ефективність роботи клієнтів.
“`