-
Ярослава Тюпка
журналіст
Девелопер відновив зведення об’єктів лише через декілька місяців після початку повномасштабного вторгнення / KAN Development
Чи доцільно зводити об’єкти нерухомості під час обстрілів? Хто зараз продовжує купувати нерухомість і що цінують ці покупці? Про це в інтерв’ю Delo.ua розказав творець столичної фірми KAN Development Ігор Ніконов.
Який загальний стан сфери сьогодні (за відомостями компанії ЛУН, 11% житла, що будується в Києві, припадає на KAN Development) ?
— Не дуже добрий, тому що працює лише половина підприємств в порівнянні з часами довійни, і тут я маю на увазі тільки столичні дані. Більш ніж половина проєктів в Києві у різних забудовників – зупинені. На сьогодні це дуже велика проблема.
В даний час говорять про здорожчання будматеріалів і брак робітників. З якими труднощами зіштовхується ваша компанія і як їх вирішує?
— Головна проблема — дефіцит досвідчених робітників, особливо тих, хто готовий активно працювати. Ризики війни примушують людей по-іншому дивитися на роботу, люди дуже виснажені та ставлять в пріоритет зовсім інші речі.
І не менш вагома проблема — це вплив “активістів”. Під час війни вони стали ще більш нестриманими і менш корисними. Це загальмувало дуже багато ініціатив, що могли б рухатися вперед у часи війни. Але влада, на жаль, поступається “фейсбучній” публіці. На мій погляд, це дуже зле впливає на поступ держави.
Кожен призупинений проєкт — мінус чиясь зарплата, мінус виробництво, мінус податок. В будь-якому будівництві одна гривня створює 4-5 гривень ВВП. У у світі будівництво – це рушій, що тягне за собою економіку держави.
Якщо говорити про ваші призупинені проєкти — маєте на увазі забудову в урочищі Китаєво?
— Так, зведення об’єктів в Китаєві мало б інтенсивно розвиватися. Ми планували звести там комплекс з сучасною інфраструктурою та рекреаційною зоною, зберігаючи наявну екосистему. Але псевдоактивісти за допомогою сфабрикованих паперів пробують нав’язати громаді думку, що на цій ділянці розташована пам’ятка археології, хоча жодних відповідних археологічних досліджень не було проведено. За фактом фальсифікації археологічного звіту вже відкрито кримінальну справу і йде слідство. Ми в свою чергу постійно намагаємось і заявляємо про свою готовність профінансувати та зробити дослідження, проте Інститут археології відмовляється це робити.
Під час війни важко розпочинати будь-які нові значні проєкти, але ми були готові. Проте для цього необхідне розуміння влади: бізнес — це основа держави. І закон повинен виконуватись. Якщо не знаєте, що робити — дійте згідно із законом. Тому що сьогодні його замінюють, наприклад, “фейсбучними закликами”.
Це дуже зле для країни, тому що блокує інвестиції. Інвестор, наприклад, бачить, що у нас в серці Києва стоїть недобудова більше 10 років. А, якщо в історичному центрі не вигідно щось будувати, то в державі немає бізнесу. А якщо немає бізнесу — хто буде сюди інвестувати?
ЖК “Республіка” (Теремки-3)/Фото прес-служба KAN Development
Де в Києві варто будувати, а де не варто? Які райони більше потребують нових будівель?
— Мене не дуже захоплюють такі місцевості, як Позняки чи Троєщина, де масивна забудова й майже немає паркової зони. Я вважаю, що в цих околицях столиці згодом взагалі перестануть купувати житло. Проте в Києві ще дуже багато місць для розбудови, як і будівель, що відслужили свій термін. Їх потрібно замінювати. Але для розселення хрущовок, наприклад, необхідно, щоб ринок міг покрити витрати забудовників на такі дії, так як собівартість суттєво зросте.
Підзаголовок: Що впливає на вибір нерухомості під час війни: безпека, учбові заклади, інфраструктура
Ваша фірма продовжує зводити об’єкти навіть після початку повномасштабної агресії. Чому? Можливі прибутки більші за ризики?
— Коли почалася агресія, як і всі, ми були в шокованому стані. Але в квітні 2022-го року опанували себе та зрозуміли, що життя продовжується, і люди повинні працювати, заробляти, утримувати свої сім’ї. Тому ми прийняли рішення не зупинятися. В принципі, втрачати не було що. Нашою задачею було якнайшвидше передати людям у власність те житло, яке ми вже продали. Отже, це не подвиг, а раціональне ставлення до того, що ти маєш зобов`язання і повинен їх виконати.
На момент початку вторгнення ми реалізували квартир на два роки вперед. Деякі вже були завершені, а деякі ще ні. За час війни ми не затримали введення в експлуатацію жодного обіцяного проєкту (та й після війни теж).Навіть завершували швидше, тому що тоді ще не було такої скрути з кадрами, як зараз.
Я дуже чітко усвідомлював: якщо, не дай Бог, прилетіло, і об’єкт переданий власнику – йому може надати допомогу влада. А якщо він належить девелоперу, то це винятково проблеми девелопера.
Наприклад, били з градів біля ЖК “Файна Таун”, де у 400 квартир пошкодило вікна. Але – ми ці квартири передали, тому це вже сфера відповідальності власників. Якби не передали, відновлювали б за свій рахунок.
Що вдалося збудувати за роки великої війни?
— За понад три роки воєнного стану в Києві ввели в дію декілька нових ліній житлових комплексів: “Файна Таун” на Нивках, “Respublika” в районі Теремки-3, “UNIT.Home” біля метро “Дорогожичі”, відкрив свої двері інженерний колегіум нашого Освітнього комплексу А+, також анонсували новий проєкт “Біоритм” на вулиці Велика Васильківська та почали зводити ще дві великі школи.
Як війна вплинула на дії потенційних покупців?
— В даний час дуже змінилося бачення інвесторів щодо того, яке помешкання слід купувати. Раніше вони були готові гнатися за мінімальною ціною і інвестувати навіть на етапі котловану, то зараз ні. Сьогодні інвестувати на ранніх стадіях — це необхідно дуже вірити девелоперу. Отже, зазвичай купують те, що вже майже готове або у фірми з бездоганною репутацією. Люди почали розуміти, що хочуть жити зараз в комфортних умовах, а не переносити це життя на роки.
ЖК “Файна Таун” (Нивки) /Фото прес-служба KAN Development
Ми відкрили одну школу, яку добудували вже в часи повномасштабної війни. Також, почали будівництво ще двох шкіл. Одна з них запрацює вже в наступному році, інша — ще через рік. Наявність учбових закладів в ЖК впливає на собівартості і відповідно подальшу вартість житла, але це також і дуже суттєво для прийняття рішення про купівлю останнього. Більшість людей починають пошук нерухомості з одного питання — що з школами? Яку школу зможе відвідувати дитина? Чи можна туди ходити пішки, перебувати до вечора? А найголовніше – безпека. Коли ви знаходитесь в закритому ЖК, і ваші діти самі ходять до школи біля будинку — це зовсім інший рівень.
І, на останок, сховища. Ми їх зробили навіть у старих школах, де не було враховано укриттів. Нові школи ми зводимо вже з сучасними захисними спорудами, зробленими за всіма правилами.
Якщо говорити в цифрах – на скільки дорожче нерухомість, якщо поблизу є школа?
— Без школи вона б коштувала на 10% менше. Проте головне – більшість рішень про купівлю житла сьогодні базується на тому, чи є поруч школа. 90% людей звертають на це увагу. Це світова практика.
Зведення однієї обходиться в 47 мільйонів доларів. А їх ще необхідно утримувати. Це приватні школи, звісно.
За якими ще вимогами обирають житло в сучасних умовах?
— Інфраструктура є дуже важливою: спортзали, майданчики, території відпочинку та розваг. Чимало людей працюють віддалено, в тому числі, хвилюючись через ТЦК. Ми підрахували, що до 85% під час воєнного стану практично не виходять за межі території ЖК.
Крім того, для покупців суттєва можливість самостійної роботи певних інженерних систем — опалення, водопостачання. Високо цінується наявність приватної котельні, тому що її можна вмикати при необхідності.
Таке житло не може бути доступним для більшості українців. Хто є вашими покупцями?
— Наша цільова аудиторія — це люди, які працюють і заробляють близько 70-80 тисяч гривень на місяць.
Всередині ЖК складаються міні-спільноти зі спільними поглядами, в яких люди взаємодіють між собою і поважають працю інших. А також ретельно стежать за дотриманням правил. Ви не можете поставити автомобіль, де вам заманеться, або не прибрати за псом. Це об’єднання свідомих людей, яких стає все більше в нашій країні.
Колектив мешканців – це чудово. Але, виходить, що території закриті, і інші люди не можуть користуватись тим, що пропонує ділянка ЖК?
— Вони закриті не з нашої ініціативи. Ми пережили дуже неприємну ситуацію з ЖК “Комфорт Таун”. Тому що територія спочатку була відкрита і стала приваблювати декого не дуже вихованого. В результаті там розпивали спиртне, лаялись, руйнували майно. Місцева ОСББ примусила нас встановити там паркан.
Насправді сусіди цих ЖК можуть заходити на територію, але ці люди повинні бути ідентифіковані. Їм видають іменну картку, і вони користуються інфраструктурними можливостями комплексів. Ми з повагою ставимося до всіх, але вимоги закривати комплекси продиктовані ситуацією в державі загалом. Доки трапляються такі випадки, як у “Комфорт Таун”, люди будуть вимагати закривати свої території.
Взагалі наші проєкти були, звичайно, без парканів. Таку позицію підтримують і наші архітектори, та й мені краще, якщо більше людей побачать красу, що ми збудували. Але, на жаль, є як є.
Ви будуєте винятково в Києві. Не бажаєте виходити на інші ринки?
— По-перше, Київ – це місто, де у людей найбільша заробітна плата. По-друге, тут є де будувати. По-третє, щоб їздити в інші міста, команди потрібно копіювати. Це дуже важко зробити, тому що немає повноцінного контролю місцевих підрядників. Дуже сумніваюся, що можна буде зробити таку ж якість, як у нас в Києві.
Ще я не дуже вірю в тенденції розвитку Західної України зараз без державної програми створення там технопарків. За наявності останніх доцільно зводити житло навколо них, і воно матиме попит.Люди повинні жити там, де є праця, і вони можуть отримати гроші.
В будь-якому випадку в майбутньому люди будуть дуже прив’язані до того міста, де вони працюють. А столиця — це останнє місто, яке впаде.