Нотаріус про проблеми при створенні ОСББ
В Україні існують проблеми під час створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Серед них недостатня обізнаність населення, фінансові питання та процес державної реєстрації. Про це виданню «Інформатор» розповіла нотаріус Наталія Манойло.
Асоціація багатоквартирних будинків – це об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, яке дозволяє спростити управління та використання майна. Які проблеми виникають при створенні асоціації багатоквартирних будинків:
- Недостатня обізнаність населення. Власники квартир не розуміють мети створення ОСББ та її переваг перед комунальною госпрозрахунковою організацією. Серед власників квартир існують розбіжності в думках, що може ускладнити процес створення об'єднання. Тому найважливішим для створення ОСББ є бажання та розуміння всіма мешканцями будинку мети її створення.
- Проведення установчих зборів. Якщо між усіма співвласниками будинку досягнуто консенсусу, найважливішим кроком є скликання установчих зборів для створення об'єднання. Для цього потрібна ініціативна група, що складається щонайменше з трьох осіб (власників квартир або нежитлових приміщень). Тому потрібні люди, які здатні взяти на себе відповідальність не лише за створення цієї організації, але й мати змогу здійснювати реєстрацію та належний контроль за її діяльністю.
- Формування керівництва об'єднання співвласників багатоквартирних будинків. Керівними органами об'єднання є загальні збори об'єднання, правління та ревізійна комісія об'єднання. Всі вони обираються з числа мешканців будинку. Повідомлення про установчі збори надсилається ініціатором установчих зборів не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення установчих зборів, але це викликає труднощі, деякі власники квартир не проживають у будинку або здають власне житло в оренду, а орендарі не завжди відповідно ставляться до таких повідомлень. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їх представники), загальна кількість голосів яких становить більше половини від загальної кількості голосів усіх співвласників.
- Представництво та отримання інформації про всіх мешканців будинку. Представником на установчих зборах може бути лише особа, яка має належні повноваження – довіреність має бути нотаріально посвідчена. Іноді з цим виникають непорозуміння. Також виникають труднощі з отриманням інформації про власників та співвласників будинку. Тому необхідно звертати увагу на дату введення будинку в експлуатацію, якщо він був побудований до 2013 року – запит ініціативної групи слід адресувати до районної державної адміністрації відповідного району, де знаходиться будинок. Якщо будинок був побудований після 2013 року – до Центру надання адміністративних послуг. Наступною проблемою є фінансове питання, а саме: визначення розміру внесків та витрат на управління. Тому визначальним фактором у цьому є достатня комунікація з мешканцями, що має вирішальне значення для уникнення непорозумінь.
- Фінансові питання. Визначення розміру внесків та управлінських витрат є однією з делікатних тем, ключем до цього є достатня комунікація з усіма мешканцями будинку, які повинні розуміти критерії формування внесків та витрат, які нестиме об'єднання співвласників багатоквартирних будинків. Виключно прозорий підхід до цього питання усуває низку незручностей.
- Процес державної реєстрації. Якщо збори відбулися, одним із вирішальних етапів є державна реєстрація об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, яка здійснюється в Центрах надання адміністративних послуг, а також у державних реєстраторів та нотаріусів. Підготовка необхідної документації може зайняти певний час та вимагати знання законодавства, що також викликає труднощі. Тому ініціативній групі слід заздалегідь звернутися до компетентних юристів, адвокатів та приватних нотаріусів.
Механізм створення асоціації багатоквартирних будинків, права мешканців, тарифи та контроль керуючих
Згідно зі статтею 1 вищезгаданого закону, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку – це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння користуванню власним майном та управління, утримання та використання спільного майна. Основною метою створення та діяльності об'єднання співвласників є забезпечення та захист прав співвласників та виконання ними своїх обов'язків, належне утримання та використання спільного майна, а також забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Щодо механізму створення об'єднання співвласників, варто зазначити, що існує два способи:
- Реорганізація житлово-будівельних кооперативів в асоціації. Відповідно до норм Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, якщо у багатоквартирному будинку створено житлово-будівельний кооператив, реорганізація такого кооперативу в ОЖК відбувається за рішенням загальних зборів. З моменту прийняття такого рішення зазначені збори вважаються установчими зборами асоціації, учасниками яких можуть бути члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість квартир та відповідну частку у вартості нежитлових приміщень та іншого майна та виявили таке бажання.
- Створення асоціації. Асоціацію можуть створювати лише власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку шляхом скликання установчих зборів. У цьому випадку ініціативна група повинна складатися не менше ніж з 3 власників квартир або нежитлових приміщень. Підготовка до скликання установчих зборів здійснюється шляхом направлення кожному співвласнику повідомлення не пізніше ніж за 10 днів до проведення зборів, з обов'язковим зазначенням у повідомленні: ініціатора проведення установчих зборів; дати, часу, місця проведення; порядку денного; інформації про можливість дистанційної участі та підключення. Під час установчих зборів проводиться голосування, кожен власник квартир та нежитлових приміщень має право голосу, кількість яких пропорційна площі нерухомості в загальній площі будинку. Рішення вважається прийнятим, якщо «За» проголосувало більше 50% від загальної кількості учасників зборів. Якщо на зборах недостатньо голосів, проводиться письмове опитування, яке може тривати до 45 днів. За результатами таких зборів затверджується статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, приймається рішення про створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, обирається керівництво багатоквартирного будинку та особа, відповідальна за подання документів на державну реєстрацію.
Щодо Офісу об'єднання співвласників багатоквартирного будинку
Згідно зі ст. 12 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, управління багатоквартирним будинком здійснюється об'єднанням через його органи управління. Об'єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінювати його відповідно до процедури, встановленої цим Законом та статутом об'єднання. Права співвласника чітко визначені в законі, і перевищення зазначених прав не допускається. Таким чином, мешканці мають право:
- брати участь в управлінні асоціацією відповідно до процедури, визначеної цим Законом та статутом асоціації;
- обирати та бути обраним до статутних органів асоціації;
- ознайомлюватися з протоколами установчих та загальних зборів (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), власними анкетами, зведеною інформацією про результати голосування кожного співвласника (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), а також робити витяги та копії з них за свій рахунок та отримувати їх копії в електронному вигляді;
- отримувати інформацію про діяльність асоціації у встановленому порядку;
- вимагати від органів влади захисту своїх прав та дотримання співвласниками правил добросусідства;
- отримувати інформацію про діяльність асоціації відповідно до порядку, встановленого статутом.
Щодо контрольних заходів управління кондомініумом, можна застосувати наступне:
- Ознайомтеся зі статутом асоціації співвласників багатоквартирних будинків та проаналізуйте обов'язки керівництва.
- Домовитися про надання адміністрацією прозорої фінансової звітності (щомісячної або щоквартальної) мешканцям будинку та власникам нежитлових приміщень.
- Скликання загальних зборів для обговорення питань та контролю за діяльністю управління.
- Встановити прозорість у комунікації між мешканцями будинку, власниками нежитлових приміщень та керівництвом об'єднання співвласників багатоквартирних будинків.
- У разі серйозних порушень особи, чиї права були порушені, не позбавлені можливості подати позов проти об'єднання співвласників багатоквартирних будинків.